فسخ قرارداد اجاره همیشه یکی از چالشبرانگیزترین موضوعات حقوق املاک در ایران بوده است. چه موجر باشید چه مستأجر، دانستن شرایط فسخ قرارداد اجاره، مراحل قانونی، مدارک ضروری و مهلتهای تخلیه میتواند از بروز هزینههای مالی و زمانی جلوگیری کند. از این رو در ادامه با عباس شفیعی وکیل پایه یک دادگستری مشهد همراه شوید تا اطلاعات جامعی در این باره بدست آورید.
چرا دانستن شرایط فسخ قرارداد اجاره مهم است؟
اغلب اختلافات ملکی از فقدان اطلاعات دقیق درباره حقوق و تکالیف دو طرف ناشی میشود. از این رو با دسترسی به اطلاعات معتبر، میتوانید سریعتر تصمیم بگیرید و هزینههای دادرسی را کاهش دهید.
شما همراهان گرامی می توانید از طریق شماره های موجود در سایت ۰۹۱۵۲۰۳۲۰۰۲ و ۲۰۰۶ ۷۶۰ ۰۵۱۳با عباس شفیعی وکیل پایه یک دادگستری مشهد تماس حاصل نمایید.
قدم های مهم برای فسخ قرارداد اجاره
ارسال اظهارنامه رسمی
اولین قدم برای قانونی کردن روند فسخ، تهیه و ارسال اظهارنامه رسمی است. در این فرم که از طریق دفاتر خدمات الکترونیک قضایی یا سامانه ثنا ثبت میشود، باید اطلاعات زیر قید گردد:
- مشخصات کامل موجر و مستأجر
- شماره و تاریخ قرارداد اجاره
- دلایل موجه فسخ مانند عدم پرداخت اجارهبها یا تغییر کاربری ملک
- مهلت پاسخگویی دهروزه
نکته: رسید ابلاغ اظهارنامه مدرک مهمی است که در جلسات دادگاه اعتبار ادعای شما را تثبیت میکند.
بهترین وکیل ملکی در مشهد
ثبت دادخواست در دادگاه حقوقی
اگر در مهلت مقرر توافق حاصل نشود، طرف متقاضی باید دادخواستی کامل به دادگاه حقوقی یا شورای حل اختلاف تسلیم کند. برای موفقیت در این مرحله، وجود مدارک زیر حیاتی است:
- اصل قرارداد اجاره همراه با کپی برابر اصل
- کلیه اظهارنامههای ارسالشده و رسیدهای ابلاغ
- شواهد نقض تعهدات؛ نمونههایی از این شواهد عبارتاند از:
-
- پرینت بانکی برای اثبات عدم پرداخت اجاره
- تصاویر یا ویدئوهای خسارت واردشده به ملک
- گزارش کارشناسی رسمی دادگستری
- مکاتبات کتبی درباره تعمیرات یا تغییر کاربری
-
در این مطلب میخوانید: شرایط فسخ قرارداد اجاره
بهترین وکیل قراردادها در مشهد
شرکت در جلسات دادرسی و اخذ رأی
دادگاه پس از بررسی مستندات و شنیدن دفاعیات دو طرف، رأی مقتضی صادر میکند. اگر حکم قطعی به «فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک» صادر شود، مستأجر ملزم است در مهلت قانونی که توسط قاضی مشخص میشود، ملک را تخلیه کند. این بازه زمانی بسته به شرایط پرونده متغیر است اما معمولاً بین سه تا سی روز تعیین میگردد.
اجرای حکم و بازپسگیری ملک
در صورتی که مستأجر از ترک ملک امتناع کند، موجر میتواند با درخواست صدور اجراییه به واحد اجرای احکام دادگستری مراجعه نماید. مأموران اجرای احکام با هماهنگی نیروی انتظامی، ملک را تخلیه و تحویل موجر خواهند داد. توجه داشته باشید که بدون حکم قطعی و اجراییه نمیتوان به صورت قانونی مستأجر را مجبور به خروج کرد.
بهترین وکیل حقوقی در مشهد
مدارک ضروری برای اثبات ادعای فسخ
- قرارداد اجاره: سند اصلی حاوی تعهدات طرفین
- اظهارنامهها و رسیدها: نشاندهنده اطلاعرسانی رسمی
- شواهد تخلف: شامل عکس، فیلم، گزارش کارشناسی و شهادت شهود
- اسناد ملکی و هویتی: سند مالکیت، کارت ملی و شناسنامه
شرایط اختصاصی فسخ توسط موجر
قانون برای موجر در وضعیتهای زیر حق فسخ قائل است:
- عدم پرداخت اجارهبها بیش از دو ماه
- استفاده غیرمجاز یا تغییر کاربری ملک
- وارد کردن خسارت عمده به عین مستأجره
نکته: در قراردادهای پس از سال ۱۳۷۶ باید حق فسخ صراحتاً در مفاد قرارداد ذکر شده باشد تا دادگاه آن را بپذیرد.
بهترین وکیل املاک در مشهد
شرایط اختصاصی فسخ توسط مستأجر
مستأجر نیز میتواند در موارد زیر قرارداد را فسخ کند:
- عدم تحویل ملک در تاریخ مقرر
- نقص فنی اساسی که سکونت یا بهرهبرداری را غیرممکن کند
- امتناع موجر از انجام تعمیرات حیاتی پس از اخطار کتبی
نکته: مستأجر باید قبل از اقامه دعوا، فرصت منطقی برای رفع نقص به موجر بدهد و مدارک مربوط به اخطار را نزد خود نگه دارد.
مدتزمان قانونی تخلیه پس از صدور حکم
پس از قطعی شدن رأی، دادگاه بازهای مشخص برای تخلیه تعیین میکند. اگر مستأجر در این بازه ملک را تخلیه نکند، موجر بلافاصله میتواند اجرای حکم را درخواست نماید. این روند شامل صدور دستور تخلیه، مراجعه مأموران اجرا و تحویل کلید به مالک است.
وکیل متخصص در امور ملکی مشهد
اهمیت مشاوره با وکیل متخصص
با توجه به پیچیدگی قوانین روابط موجر و مستأجر، حضور وکیل حتی در مرحله تنظیم اظهارنامه میتواند مسیر دادرسی را کوتاهتر کند، احتمال صدور حکم مطلوب را افزایش دهد و از اشتباهات پرهزینه در تهیه مدارک جلوگیری نماید. بنابراین در صورت بروز اختلاف با یک وکیل متخصص مشورت کرده و راهنمایی های لازم را دریافت نمایید.
در این مطلب میخوانید: شرایط فسخ قرارداد اجاره
نکات مهم برای موفقیت در دعوای فسخ اجاره
- همه مستندات را در یک پوشه مرتب نگه دارید؛ نظم، سرعت رسیدگی را بالا میبرد.
- از پیامهای غیررسمی خودداری کنید؛ شبکههای اجتماعی فاقد اعتبار کامل قضاییاند.
- کپی برابر اصل مدارک را به دادگاه ارائه دهید؛ اصل اسناد را نزد خود محفوظ بدارید.
- مهلتهای قانونی را جدی بگیرید؛ تأخیر حتی یک روز شانس شما را کم میکند.
- عبارات صریح در قرارداد درج کنید؛ شرط فسخ، نحوه پرداخت اجاره و مسئولیت تعمیرات باید واضح باشد.
وکیل متخصص در امور قراردادها مشهد
نمونه اظهارنامه تخلیه ملک به مستأجر
اظهارکننده: ………. (موجر)
مخاطب: ………. (مستأجر)
موضوع: اعلام درخواست تخلیه ملک و مطالبه وجه التزام قراردادی
شرح اظهارنامه:
مخاطب محترم، آقای/خانم ……….
با سلام،
احتراماً، بدینوسیله به استحضار میرساند:
بر اساس قرارداد اجاره شماره ………. مورخ ………. که در دفتر مشاور املاک ………. تنظیم گردیده است، یک واحد آپارتمان دارای پلاک ثبتی ………. واقع در ………. برای مدت یک سال از تاریخ ………. لغایت ………. به شما اجاره داده شده است.
با توجه به اینکه:
- قرارداد مزبور در تاریخ ………. به پایان میرسد، لذا مقتضی است در همان تاریخ نسبت به تخلیه و تحویل ملک اقدام نمایید.
- مبلغ قرضالحسنه/ودیعه که نزد اینجانب به امانت است، همزمان با تحویل ملک، آماده پرداخت به شما خواهد بود.
-
مطابق بند ………. ماده ………. قرارداد، در صورت عدم تخلیه ملک در موعد مقرر، موظف خواهید بود بابت هر روز تأخیر مبلغ ………. ریال به عنوان وجه التزام قراردادی به اینجانب پرداخت نمایید.
لذا از طریق این اظهارنامه رسماً اعلام میگردد که میبایست در تاریخ پایان قرارداد، ملک را تخلیه و تحویل نمایید. بدیهی است در صورت استنکاف، اینجانب ناگزیر به طرح دعوای تخلیه و مطالبه وجه التزام در مراجع قضایی خواهم بود. مسئولیت کلیه هزینههای دادرسی و خسارات ناشی از تأخیر نیز بر عهده شما خواهد بود.
مشاوره رایگان وکیل ملکی در مشهد
نتیجهگیری
فسخ قرارداد اجاره و تخلیه ملک فرآیندی است که با رعایت چهار مرحله اصلی ذکر شده در بالا به نتیجه میرسد. البته هر مرحله بدون مدارک کافی یا رعایت تشریفات قانونی میتواند به طولانی شدن دادرسی یا حتی رد دعوا منجر شود. اما با کمک یک وکیل ملکی خوب میتوانید از حقوق قانونی خود دفاع نمایید. زیرا کلید موفقیت، تهیه مستندات کامل، رعایت مهلت ها و مشورت با وکیل متخصص املاک است.
