در این مطلب عباس شفیعی بهترین وکیل پایه یک مشهد به نحوه اجرای حکم خلع ید مشاعی پرداخته است. برای کسب اطلاعات بیشتر در این زمینه تا انتهای مطلب نیز همراهمان باشید.
چگونگی اجرای حکم خلع ید در املاک مشاعی
ماده ۴۳ قانون اجرای مدنی بیان می دارد:« در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می شود، ولی تصرف محکوم‌له در ملک خلع ید شده، مشمول مقررات املاک مشاعی است.»
بنابراین مثلا اگر دو نفر هر کدام سه دانگ از شش دانگ ملکی را مالک باشند، اما شش دانگ ملک در تصرف احد احد از شرکاء قرار ااشته باشد، شریک دیگر می تواند ضمن مراجعه به محکمه و اخذ حکم خلع ید علیه متصرف، نسبت به سه دانگ مایملک خویش، در مرحله ی اجراء، تمام ملک را خلع ید کند.
قانونگذار در ماده ی ۴۳ قانون فوق بور استثنایی اجازه داده است کمالک قسمتی از ملک مشاع بتواند کل ملک را خلع ید نموده و از تصرفات شریک یا غاصب جلوگیری به عمل آورد.
البته وضع ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی چندان نامأنوس با ذهن نیست؛ چرا که چون شریک ملک مشاع در جزء جزء ملک شراکت دارد، اولاً: نمی توان سهم تصرف فعلی را به حصه خود در قسمتی که به انتخاب خود تصرف کرده، مغرور کرد. ثانیاً: نمی توان سهم الشرکه محکوم‌له را اختصاص به قسمت معینی از ملک داد و او را مکلف نمود که به میزان سهم الشرکه خود اجباراً در گوشه ای از ملک تصرف نماید.
زیرا تقسیم ملک مشاع یا به تراضی تمام شرکاء صورت می پذیرد یا به موجب امر محکمه در دعوای تقسیم عادلانه.
عباس شفیعی بهترین وکیل حقوقی مشهد
منظور از قسمت اخیر ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی در مورد مقررات املاک مشاعی، عمدتاً مواد ۵۷۶ و ۵۸۲ قانون مدنی است که تصرف هر شریک در ملک مشاع را منوط به اذن سایر شرکاء دانسته و در صورت نبود اذن، متصرف ضامن است.
بنابراین محکوم‌له در دعوای خلع ید ملک مشاع، فقط می تواند اجرای حکم خلع ید شریک مشاعی را بخواهد. لیکن تحویل ملک متنازع‌فیه به محکوم‌له یا هر یک از شرکاء منوط به اذن سایر شرکاء است.
در ادامه بخوانید: نحوه اجرای حکم خلع ید مشاعی
پذیرش دعوای خلع ید از سوی یک شریک علیه شرکاء
در این رابطه یک رأی مشورتی از سوی اداره حقوقی قوه قضاییه به شماره ۷/۸۳۵۸ مورخ ۶ بهمن ماه ۱۳۷۷ صادر شده که به روشنی گویای این مطلب است: چون حسب مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی، هیچ یک از شرکاء بدون اجازه سایر شرکاء حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارد. بنابراین چنانچه یکی از شرکا بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هر یک از شرکا حق دارد درخواست خلع ید ایشان را بنماید. در صورت لع ید از متصرف، تحویل ملک به هر یک از شرکا، موکول به موافقت تمامی شرکا، می باشد… .
فرض کنیم سه شریک که هر کدام دو دانگ مشاعی از مغازه ای را مالک هستند، با توافق یکدیگر مغازه را به شخصی اجاره می دهند. پس از مدتی مستأجر اجاره ماهانه یکی از ۳ شریک را پرداخت نمی کند و یا اینکه بر خلاف نوع استفاده قراردادی، از مغازه بهره برداری می نماید. از این رو شریک ناراضی، دعوای خلع ید را طرح می کند؛ در حالی که دو شریک دیگر با مستأجر به سارش می رسند. در این فرض چه قضاوتی صحیح خواهد بود؟
همان گونه که می دانیم، در ملک مشاع حق هر شریک منتشر در تمام ملک است و همین موضوع باعث شده که هیچ شریکی بدون اذن سایر شرکاء، حق تصرف در ملک مشاع را نداشته باشد. ( مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی ) نتیجه این اختلاط سهام آن خواهد بود که تخلیه سهم هر شریک با خلع ید از تمام ملک ملازمه داشته و از این رو است که باید بپذیریم مفاد ماده ۴۳ قانون آیین دادرسی مدنی در مورد خلع ید به معنای اعم است و اینجا هم باید اجرا شود. نکته قابل توجه در این رابطه آن است که امکان دارد کل قرارداد اجاره فسخ نشده و رابطه ی استیجاری تنها بین مستاجر و یکی از شرکاء به هم خورده و فسخ شده باشد. در این مورد، مستأجر مالک منافع متعلق به سایر شرکاست. بنابراین تصرف شریک محکوم‌له در ملک، موقوف به اجازه و توافق با مستأجر است؛ همانگونه که اگر تمام عقد اجاره منفسخ شد، تسلیم عین مستأجره به یکی از شرکاء منوط به داشتن اذن از دیگران بود.
در مواردی مه موجر به دلیل احتیاج شخصی یا به منظور خراب کردن و نوسازی عین مستأجره ( ماده ۱۵ قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ ) و موراد مشابه، درخواست تخلیه ید می کند، از آنجا که مفاد درخواست او تحویل عین مستأجره است و تحقق مبنای درخواست منوط به اذن شریک یا شرکای دیگر می باشد، این تقاضا در برابر شریک یا مستأجر او پذیرفته نمی شود؛ زیرا در این فرض تا زمانی که شریک اذن ندهد، امکان تصرف خواهان وجود ندارد، تا به دلیل لزوم آن بتوان اجاره را فسخ و درخواست تخلیه کرد.
عباس شفیعی بهترین وکیل پایه یک دادگستری مشهد
بنابراین اگر دو یا چند نفر سهمی از شش دانگ ملکی را مالک باشند اما قسمتی از ملک در تصرف احد از شرکاء قرار داشته باشد، شریک دیگر حق دارد به استناد مواد ۳۰۸ به بعد قانون مدنی، ضمن مراجعه به محکمه و طرح دعوای خلع ید، حکم خلع ید علیه متصرف نسبت به سهم مشاعی مایملک خویش را اخذ نماید و در مرحله ی اجراء، طبق ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی تمام ملک را خلع ید کند.
ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مصوب اول آبان ماه ۱۳۵۶ صراحت دارد که در مواردی که حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع صاادر شده باشد، از تمام ملک خلع ید می شود و تصرف محکوم‌له در ملک مشاع خلع ید شده، مشمول مقررات املاک مشاعی است که با این کیفیت رضایت و یا عدم رضایت متصرف قبلی و محکوم‌له در نحوه اجراء حکم و مخالفت هر یک با تصرفات باشد پس از خلع ید کامل ملک، تصرفات هر یک از طرفین به نحو اشاعه و مطابق مقررات املاک مشاعی خواهد بود.
دعوای خلع ید ملک مشاعی از جانب احد از شرکاء یا برخی از آنها علیه شرکت یا شرکایی که ملک مشاعی را انحصاراً در تصرف دارند، قابل پذیرش بوده و و در صورت احراز استحقاق خواهان یا خواهان ها و صدور حکم خلع ید، حکم صادره بر مبنای مقررات ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی اجرا می شود.
چون حسب مواد ۵۸۱ و ۵۸۲ قانون مدنی، هیچ یک از شرکاء بدون اجازه سایر شرکاء حق دخل و تصرف در مال مشترک را ندارند، بنابراین چنانچه یکی از شرکاء بدون اجازه شریک دیگر در قسمتی از ملک مشاعی تصرف به عمل آورد، هر یک از شرکاء حق دارد درخواست خلع ید ایشان را بنماید. در صورت خلع ید از متصرفف تحویل ملک به هر یک از شرکاء موکول به موافقت تمامی شرکاء می باشد.
مشاوره رایگان با وکیل مشهد
صرفاً به استناد اسناد عادی صلح‌نامه، هبه‌نامه یا بیع‌نامه نمی توان حکم بر خلع ید متصرف صادر کرد؛ زیرا اسناد مذکور طبق مواد ۴۶ تا ۴۸ قانون ثبت به تنهایی نباید مورد استناد دادگاه قرار گیرد و کافی برای صدور حکم خلع ید نیست، هر چند فروشنده یا مصالح یا هبه کننده دادخواست الزام فروشنده را به تنظیم سند رسمی انتقال یا تنفیذ صلح‌نامه و هبه‌نامه مطرح نموده و دادگاه حکم به الزام فروشنده به انتقال ملک و یا حکم بر تنفیذ صلح‌نامه و هبه‌نامه صادر نماید و آراء صادره به مرحله ی قطعیت برسد، خواهان می تواند به استناد احکام قطعی دادگاه تقاضای خلع ید فروشنده یا مصالح و یا هبه کننده را بخواهد و در این صورت دادگاه می تواند با احراز تصرفات خوانده حکم بر خلع ید ایشان را صادر نماید.
در ادامه بخوانید: نحوه اجرای حکم خلع ید مشاعی
قلع و قمع مستحدثات و یا قطع درختان
صدور حکم خلع ید از زمین غبی، ملازمه با قطع درختان یا تخریب بنای احداثی ندارد، ولی ذی نفع می تواند قلع بنای احداثی یا قطع درختان غرس شده به وسیله غاصب را هم خواستار شود.
صدور رأی قلع و قمع مستحدثات و یا قطع درختان به درخواست احد از شرکای مشاعی، فاقد اشکال قانونی است و اعتراض سایر مالکین نسبت به قلع بنای احداثی موثر در اجرای دادنامه نیست.
به لحاظ اینکه تفکیک ملک مشترک و مشاعی، حالت اشاعه و اشتراک آن را از بین نمی برد، اجرای حکم خلع ید علیه متصرف ملک مشاع به نفع مالک قسمتی از ملک مشاع، اشکال قانونی ندارد. اما بق ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی، از تمام ملک خلع ید می شود ولی تصرف در ملک خلع ید شده، مشمول مقررات املاک مشاعی است و منظور از مقررات املاک مشاعی در این ماده مقرراتی است که در قانون مدنی به طور پراکنده من جمله مقررات مربوط به شرکت در مواد ۵۷۱ و ۶۰۶ قانون مدنی و مقررات مربوط به تقسیم ااموال مشترک بین ورثه در قانون امور حسبی و نیز قانون تملک آپارتمان ها و قانون افراز و فروش املاک مشاع موصوب سال ۱۳۵۷ قید شده است.
در صورتی که اعیانی موضوع حکم در عرصه مشاع احداث شده باشد، وجود آن در محل اجرای حکم قطعی لازم الاجرای خلع ید، مانع اجرای حکم صادره نمی شود هر چند طعلق مستحدثات به محکوم علیه محرز باشد و با عنایت به اینکه در فرض استعلام، حکم بر قلع و قمع بنای احداثی هم صادر شده است. صاحب اعیانی می تواند اعیانی احداث شده را تخریب و مصالح آن را ببرد یا به نحوی با محکوم‌له توافق نماید.
هر چند که مقررات و قواعد حاکم بر دعوای خلع ید، در بسیاری از محاکم ما متحدالشکل و ساده به نظر می رسد و حتی در تدوین ایین نامه شورای حل اختلاف نیز از باب تساهل و تسامح در حیطه صلاحیت شورای حل اختلاف دیده شده، مع الوصف با تصویب قانون شورای حل اختلاف و بازگشت دعاوی فوق به محاکم عمومی، گویی برخی از محاکم ما در مقام دادرسی و اجرای احکام راجع به خلع ید، دچار سردرگمی شده اند به گونه ای که بعضی از قضات از استثنای قواعد آمره اجرای حکم خلع ید مشاعی، مقرر در ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی غافل و بلعکس برخی از قضات نیز با تسری آن به حکم تخلیه به نتایج غیرمعقولی، نائل می گردند. بر این مبنا لازم است قضات، حقوقدانان و صاحب نظران محترم با ورود در این مقال، ضمن تعیین حدود و غور این ماده، موجبات ایجاد رویه واحد را فراهم آورند.
عباس شفیعی وکیل خوب مشهد
خلع ید از ملک مشاع با لحاظ ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی بلانانع است، لاکن در مورد تخلیه مورد اجاره موضوع فرق می کند؛ زیرا در این گونه موراد حکم تخلیه مشاعی بر اساس ماده مذکور مستلزم تخلیه کل شش دانگ مورد اجاره است و اقدام به این امر موجبات تضییع حق مستأجر یا مستأجرین دیگر را که دعوا نسبت به سهم آنها طرح نشده است، فراهم می آورد. علی هذا با بقای رابطه ی استیجاری در مورد آنها، اجرای حکم تخلیه در مورد کل شش دانگ، موجه و قانونی نخواهد بود و بنابراین در صورت صدور حکم تخلیه به صورت مشاعی، اجرای احکام فقط باید نسبت به سهمی که حکم تخلیه صادر شده اقدام نماید.
در کل، اول اینکه حکم ماده ۴۳ قانون اجرای احکام مدنی مختص دعوای خلع ید در املاک مشاع و از قواعد آمره راجع به خلع ید مشاعی است ولیکن تسری آن به اجرای احکام راجع به دعوای تخلیه خلاف قانون است.
دوم اینکه قلع و قمع ابنیه احداثی و همچنین نزع یا قطع درختان غرس شده در ملک خواهان، اولاً مانع اجرای حکم خلع ید نبوده و ثانیاً در صورتیکه جزء خواسته خواهان، توامان با دعوای خلع ید باشد، دادگاه مکلف است ضمن حکم به خلع ید، حکم راجع به قلع و قمع ابنیه احداثی و همچنین نزع یا قطع درختان غرس شده را نیز صادر نماید.
سوم اینکه قواعد راجع به خلع ید مشاعی، به دعاوی قلع و قمع ابنیه احداثی و نزع یا قطع درختان غرس شده نیز تسری دارد.
در ادامه بخوانید: نحوه اجرای حکم خلع ید مشاعی
نکته: شما می توانید از طریق شماره های موجود در سایت ( ۰۹۱۵۲۰۳۲۰۰۲ یا ۰۵۱۳۷۶۷۰۱۸۱ ) با عباس شفیعی بهترین وکیل پایه یک مشهد در تماس باشید و مشاوره های لازم را دریافت نمایید. همچنین در صورت تمایل می توانید پیگیری پرونده حقوقی خود را به این وکیل متخصص بسپارید و دیگر هیچگونه نگرانی بابت روند پرونده نداشته باشید.
حکم به خلع ید خوانده به دلیل اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب است.
شماره دادنامه: ۸۹۰۹۹۷۲۵۱۳۰۰۰۴۰۸
شماره پرونده: ۸۹۰۹۹۸۲۵۱۳۰۰۰۳۵۸
شماره بایگانی شعبه: ۸۹۰۳۶۱
تاریخ تنظیم: ۱۳۹۸/۰۶/۲۲
« رأی دادگاه »
در خصوص دادخواست موسسه ……. با مدیریت …… به طرفیت …… فرزند ….. به خواسته خلع ید پلاک ثبتی به شماره …… بخش …. شهرستان …..، به انضمام کلیه خسارات قانونی، مقوم به …… ریال؛ به این شرح که خواهان به شرح دادخواست و لایحه تقدیمی اظهار داشته: پلاک مزبور طبق سند رسمی به نام خواهان است و فروشنده از تاریخ قطعیت، پلاک مزبور را عدواناً تصرف کرده است و به شرح خواسته درخواست صدور رأی نموده است. خوانده علی رغم ابلاغ قانونی در دادگاه حاضر نشده و لایحه ای نیز ارائه نکرده است. اداره ثبت اسناد و املاک ….. طی نامه شماره ….. خواهان را مالک رسمی اعلام نموده است. دادگاه با توجه به مراتب مذکور و عدم ایراد و انکاری نسبت به خواسته خواهان و مستند ارایه شده و مالکیت رسمی خواهان و عدم احراز رابطه استیجاری فیمابین طرفین و اعلام عدم رضایت مالک و تصریح ذیل ماده ۳۰۸ قانون مدنی مبنی بر اینکه « اثبات ید بر مال غیر بدون مجوز هم در حکم غصب » محسوب شده است؛ دعوای خواهان را ثابت تشخیص داده و به استناد مواد ۳۰۸ و ۳۱۱ قانون مدنی و مواد ۱۹۸، ۵۱۵ و ۵۱۹ ق.آ.د.م حکم به خلع ید خوانده از پلاک مزبور و محکومیت خوانده به پرداخت هزینه دادرسی در حق خواهان صادر و اعلام می نماید. حکم صادره غیابی، ظرف ۲۰ روز پس از انقضای مهلت واخواهی، قابل تجدیدنظر خواهی در دادگاه تجدیدنظر استان …. می باشد.
رئیس شعبه …. دادگاه عمومی حقوقی ….
مرکز حقوقی محیا حق توس این افتخار را دارد که در کلیه دعاوی، امور شما را به عهده گیرد.