موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره

برای اطلاع از موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره در ادامه با عباس شفیعی وکیل حقوقی مشهد همراه شوید.

ثبوت و اثبات در قانون روابط موجر و مستأجر

۴۹-ماده ۱۲ قانون اجاره ۱۳۵۶: فسخ و تخلیه توسط مستأجر

م. ۱۲ ق.م.م. اجاره ۱۳۵۶: «در موارد زیر مستأجر می تواند صدور حکم به فسخ اجاره نامه را از دادگاه درخواست کند.»

قبل از طرح بحث در بندهای مختلف این ماده ضروری است تا در خصوص نکاتی توضیح داده شود.

در این ماده به عکس ماده ۱۴ قانونگذار بین موارد فسخ و موارد تخلیه تفکیکی قائل نشده است و البته فقط به فسخ و امکان آن با حدوث هر یک از بندهای پنجگانه ماده اشاره شد. بنابراین امکان عملی تفکیک بین بندهای مختلف ماده ۱۲ و تخصیص مورد خاص و تنها عنوان فسخ قابل اجرا است. از طرفی به نظر میرسد تمامی موارد موضوع این قانون مشمول عنوان فسخ باشد نه تخلیه؛ زیرا مثلا در مورد ماده ۱۴ مقررات اجاره (۱۳۵۶) عموم موارد بندهای مختلف آن به تخلف مستأجر و تخلیه از این جهت برمی گردد.

در حالی که در ماده ۱۲ مقررات اجاره (۱۳۵۶ ) به اجرای حق و شروط قراردادی توجه دارد. یعنی حقی به موجب قانون و یا قرارداد طرفین ایجاد شده است که با حدوث آنها و یا هر یک از آنها برای مستأجر حق فسخ ایجاد گردید.

۴۹-۱-حق فسخ و تخلیه موضوع ماده ۱۲ قانون اجاره (۱۳۵۶) مختص مستأجر است.

این ماده مختص مستاجر است و موجر حقی در اعمال و اجرای آن ندارد. یعنی قانونگذار تنها برای مستأجر ایجاد حق نموده است و این امر از دو جهت قابل توجیه است. زیرا از یک سو تمامی مواردی که در ماده به آن اشاره شده از اموری است که به نفع مستأجر است. یعنی در اعمال و اجرای ماده ۱۲ قانون اجاره (۱۳۵۶) تنها مستأجر ذینفع است و به عکس با اجرای حق فسخ، موجر مجبور است تا حقوق مستأجر را اعطاء نماید و مقهور اراده وی گردد؛ اما از طرفی همین قانون در مواد ۱۴ و ۱۵ قانون اجاره ۱۳۵۶ خود حقوقی را برای موجر ایجاد نمود که قابل توجه است و تقریباً در تمامی مواردی که در ماده ۱۲ قانون موصوف برای مستأجر ایجاد حق شده است، در مواد ۱۴ و ۱۵ قانون مورد بحث برای موجر حق فسخ یا تخلیه ایجاد گردید که هنگام اجرای آن خود را از قیود روابط استیجاری و الزامات قانونی آن رها سازد.

۴۹-۲-اجرای حق ارادی است.

مستأجر در اجرای حق آزاد و مختار است به همین جهت قانونگذار از قید «میتواند» استفاده نماید. از طرفی همانگونه که از تعریف حق بر می آید لازمه آن آزادی عمل و اختیار است، در غیر این صورت تکلیف بوده و الزام به همراه دارد. اما همچنان که برای مستأجر حق است، برای موجر تکلیف و الزام به همراه داشته و وی از این جهت ملزم میگردد، همچنان که به این الزام در ماده ۱۳ مقررات اجاره ۱۳۵۶ اشاره شد. یعنی در صورت استنکاف، موجر، بنا به درخواست ناجر و با مداخله دادگاه محل تخلیه و به موجر یا نماینده قانونی وی تحویل می شود و از این تاریخ است که مستاجر دیگر هیچ ارتباطی با موجر نخواهد داشت و در نتیجه دیگر تکلیفی نیز ندارد.

۴۹-۳-فسخ و تخلیه مستلزم طرح دعوی است

اجرای این حق مستلزم طرح دعوی حقوقی است. یعنی مستاجر موظف است با تقدیم دادخواست و اثبات ادعای خود دادگاه را مجاب به قبول دعوی خویش نماید. بنابراین رعایت تشریفات و یا ایادی بعدی آن ضروری بوده و مرجع صالح نیز دادگاه محل وقوع مال غیر منقول است. زیرا رسیدگی قضایی است و دادگاه در جهت اتخاذ تصمیم در این خصوص که آیا یکی از مواد فسخ محقق شده و مستاجر مستحق تخلیه محل است یا خیر وظیفه دارد در ماهیت امر وارد گردد و با استماع ادعای مستاجر و نیز دفاع موجر همراه با جلب نظر کارشناس و یا معاینه محلی و رویت آن اتخاذ تصمیم قضایی نماید.

عباس شفیعی وکیل حقوقی مشهد

۴۹-۴-دلایل استحقاق مستأجر در حق کسب و پیشه

به نظر میرسد احتمال اعمال و اجرای ماده ۱۲ ( مقررات اجاره  ۱۳۵۶) توسط مستأجر امری محال باشد. زیرا این قانون برای حفظ منافع مستأجر و حمایت از او ایجاد شده است و وسیله اشتغال و ارتزاق او نیز همین محل تجاری است و با ادامه فعالیت وی همواره بر میزان حق کسب یا پیشه یا تجارت او اضافه خواهد شد. بنابراین دلیلی برای اعمال و اجرای فسخ وجود ندارد. اما به نظر، عدم استفاده از این ماده نبود رویه خاص و یا اطمینان از اخذ حکم فسخ همراه با حق کسب یا پیشه یا تجارت باشد. زیرا در این باب رویه قضایی وجود ندارد و هیچ حکمی پیرامون استحقاق مستأجر در حق کسب یا پیشه یا تجارت صادر نشده است و کمترین بحثی در این مورد مطرح ننمود.

بنابراین انسان عاقل علیه منافع خود اقدام نمی نماید و یا حداقل خود را در شرایطی قرار نمی دهد که حقوق خویش را متزلزل یا ساقط نماید، در حالی که با لحاظ سابقه تصرفات وی و تداوم حالت اجاره و ایجاد حقی که این قانون برای مستأجر ایجاد نموده است با وصف خرابی و یا عدم استفاده از محل و منافع آن حق کسب وی لحاظ می گردد و همواره در حال افزایش است.

طرح بحث در ماده ۱۲ ( مقررات اجاره ۱۳۵۶ ) به نظر زائد می رسد؛ اما عدم طرح موضوع و یا نادر بودن استفاده و اجرای این ماده سبب عدم طرح بحث آن نخواهد شد. زیرا در نظر نگارنده، مستأجر در اجرای این ماده حقوق قانونی خویش را از دست نخواهد داد، بلکه به عکس میتواند با اعمال فسخ و اجرای حق قانونی خویش تمامی حقوق خود را مطالبه و وصول نماید. به نظر می رسد ماده مذکور در این راستا ایجاد شده است. زیرا همچنان که موجر در اجرای حقوق خویش آزاد و قانون حقوق وی را به رسمیت می شناسد، مستأجر نیز از این حق بهره مند است. زیرا حق کسب یا پیشه یا تجارت تأسیس است که قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ آن را ایجاد نمود و آن را در زمره حقوق مستأجر قرار داده است. یعنی حقی قانونی است که در مواد ۱۵ و ۱۸ و ۲۸ و ۱۹ ( مقررات اجاره ۱۳۵۶ ) این قانون بر آن تأکید شده است.

در ادامه بخوانید: موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره

موجب مواد ۱۴، ۱۸ و ۱۹ علاوه از قانونی بودن حق کسب یا پیشه یا تجارت حق فسخ نیز حقی قانونی است که به ماده ۱۲ قانون اجاره ۱۳۵۶ برای مستأجر تأسیس شده است. همچنان که برای موجر در ۱۵ همین قانون تأسیس گردید، یعنی به موجب قانون و یا قرارداد طرفین و با حدوث یکی از حالاتی که در بندهای ۵ گانه ماده ۱۲ ( مقررات اجاره ۱۳۵۶)، مستأجر می تواند به رابطه استیجاری خاتمه دهد و به نظر می رسد در این شرایط توجیه اقدام وی آسانتر باشد. زیرا در ماده ۱۵ این قانون و فقط به لحاظ رعایت حقوق مالکانه موجر و نیاز وی در محل و اولویت او و بدون ارتکاب هیچ تخلفی محل از ید مستأجر خارج می گردد. ولی در ماده ۱۲ (قانون اجاره ۱۳۵۶) همچنان که در این ماده تصریح گردیده است یا ناشی از قرارداد و اراده طرفین است که مستأجر حق فسخ پیدا می نماید و یا از تدلیس و یا اقدام فریبکارانه موجر است که مستأجره با اوصاف اجاره نامه تطابق ندارد و یا اینکه تغییراتی در عین مستأجره ایجاد می گردد و یا در معرض خرابی است، به نحوی که مستأجر نتواند در محل تصرف نماید.

بنابراین وی در موقعیتی قرار می گیرد که عین به طبیعت مال و یا اقدام موجر برمی گردد. لذا در این شرایط نفع وی بر حق موجر مقدم است. اگر اولویت موجر در ماده ۱۵ ( قانون اجاره ۱۳۵۶ ) مسجل است، حق مستأجر در ماده ۱۲ ( مقررات اجاره ۱۳۵۶ ) بر منافع مستأجر و نیز تکالیف قراردادی یا قانونی وی مقدم خواهد بود.

از طرفی، برابر قواعد حقوقی و با قبول و تلقی حق کسب یا پیشه یا تجارت برای مستأجر وجود حق فسخ برای وی وفق ماده ۱۲ قانون مذکور دوام و بقای آن امری پذیرفتنی است، هیچ دلیلی در دست نیست تا اقدام به فسخ را دلیل اسقاط حق فسخ قرار دهیم. چگونه می توان پذیرفت که حقی موجود باشد، ولی نتوان آن را به اجرا گذاشت. در صورت قبول عدم امکان اجرای حق فسخ و یا سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت با اعمال فسخ در این صورت نمیتوان بر آن تلقی حق نمود و اصولاً حقی که نتوان آن را اجرا نمود حق نیست و از دایره شمول حق مکتسب خارج خواهد بود. در ماده ۱۹ این قانون برای مستاجری که حق انتقال به غیر ندارد قانون اجازه داده است که با طرح دعوی انتقال به غیر را تجویز نماید. در این حالت نیز حق کسب یا پیشه یا تجارت را وصول می نماید و در این حد حق کسب یا پیشه یا تجارت ساقط نمی گردد. در فرضی که ( ماده ۱۲ قانون مذکور ) موجر متخلف است و یا محل قابلیت انتفاع را ندارد به طریق اولی حق ساقط نخواهد شد و به قیاس اولویت حق وجود خواهد داشت، آن نیز می باشد. از طرفی با وجود حق فسخ، حق کسب نیز موجود خواهد بود و در واقع اذن در شی اذن در لوازم آن نیز می باشد.

بنابراین به همان دلیل که حق فسخ به موجب ماده ۱۲ ( مقررات اجاره ۱۳۵۶ ) قانونی است، اجرای آن نیز قانونی لست و در اجرای حق قانونی سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت قابل پذیرش نیست و هیچ لازمه ای نیز بین اعمال حق و سقوط آن وجود ندارد. به عنوان مثال برابر بند ۵ ماده ۱۲ ( قانون اجاره ۱۳۵۶ ) چنانچه مورد اجاره کلا یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نیز نباشد، در این صورت امکان الزام مالک به احداث بنای جدید وجود ندارد. زیرا حقوق مالکانه وی از دست می رود و نمی توان وی را به این امر اجبار نمود. علاوه بر آن وفق ماده ۱۵ این قانون احداث بنا خود از موارد تخلیه همراه با پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت است.

۴۹-۵-فسخ، محدود به موارد احصائی ماده ۱۲ ( مقررات اجاره ۱۳۵۶) نیست.

نمی توان فسخ را محدود به موارد منصوص در ماده ۱۲ ( قانون اجاره ۱۳۵۶) نمود. یعنی مستأجر تنها محدود به موارد فسخ در این ماده نیست و هر جا که نتوان به رابطه استیجاری ادامه داد، وی با رعایت حقوق موجر اقتضاء نماید، فسخ قابل اعمال است.

شما همراهان گرامی می توانید از طریق شماره های موجود در سایت ( ۰۹۱۵۲۰۳۲۰۰۲ یا ۰۵۱۳۷۶۷۰۱۸۱ ) با عباس شفیعی وکیل مشهد در تماس باشید.

همچنان که گفته شد قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۳۵۶ قانونی استثنایی است و تنها در مواردی که به آن اشاره شده و در قانون تصریح گردید، حکومت خاص این قانون اجرا می گردد و در موارد سکوت و یا ابهام و نقص و اجمال به نحوی که در قانون اجاره ۱۳۵۶ تأسیس خاصی وجود نداشته باشد به عمومات و قواعد عمومی اجاره مراجعه می نمائیم. عمومات اجاره در قانون مدنی بر شمرده شده است و در مواردی که در مبحث اجاره ( قانون مدنی ) توسط قانونگذار حکمی اعلام ننموده باشد. در این صورت عمومات این قانون در معنای وسیع تر آن قابلیت استناد دارد. به همین جهت به نظر نگارنده علاوه از موارد فسخ در ماده ۱۲ ( قانون اجاره ۱۳۵۶) چنانچه موارد دیگری از فسخ یا برهم خوردن روابط استیجاری و یا موارد برهم زدن این رابطه وجود داشته باشد، در این صورت منعی در اعمال آن موارد در قانون اجاره ۱۳۵۶ نیست.

« اجاره ممکن است در اثر درخواست ابطال یا فسخ یکی از دو طرف عقد یا جانشین آنان عنوان «ابطال» و «فسخ» اجاره را منحل شود. » قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۳۹ دو عنوان «ابطال» و «فسخ» اجاره را به هم آمیخته و در مواردی که موجر یا مستاجر حق داشت رابطه حقوقی خود را با طرف مقابل برآمیخته به هم زند، تعیین نکرد که کدام مورد ویژه فسخ اجاره است و کدام یک ناظر به بطلان آن. قانون مستأجر در ادامه فصل چهارم تنها به موارد فسخ اجاره می پردازد و در موارد بطلان اجاره حکمی ندارد و این سکوت به معنی حکومت قواعد مدنی و عمومی روابط موجر و درباره بطلان اجاره است.

عباس شفیعی وکیل پایه یک حقوقی مشهد

۴۹-۶-بطلان و فسخ و آثار هر یک

بحث درباره بطلان و فسخ تنها جنبه نظری ندارد. زیرا نه تنها فسخ اجاره ناظر به آینده است و ابطال آن آثار عقد را از روز نخست از بین میبرد، درخواست فسخ را تنها کسی میتواند بکند که قانون به او حق داده است ولی تقاضای ابطال از هر ذینفعی پذیرفته می شود پس جای آن را دارد که با توجه به اصول کلی قانون مدنی، این دو گروه از هم باز شناخته شود.

پاره ای از فروض فصل چهارم که قانون روابط موجر و مستأجر در شمار موارد فسخ آورده در واقع از موارد بطلان عقد است و صحبت از فسخ قرارداد باطل مسامحه های نابخشودنی است که زیبنده هیچ قانونگذار عاقلی به نظر نمیرسد. اگر مخلوط کردن موارد بطلان و فسخ در قانون اجاره ۱۳۳۹ ترک اولی به نظر می رسد، اطلاق فسخ به موارد بطلان در قانون کنونی قابل مذمت و نکوهش است و بایستی موارد این دو عنوان را به دقت باز شناخت:

الف) بطلان اجاره

با وجود همه انحرافهایی که قواعد حاکم بر قراردادها در اجاره املاک یافته است، باز هم نمی توان انکار کرد که صورت قراردادی آن هنوز باقی مانده و قواعد کلی معاملات بر آن حکومت میکند. قرارداد در صورتی باطل است که یا بطور صریح از طرف قانونگذار ممنوع شده باشد یا در ارکان اساسی آن خللی موجود باشد. اجاره نیز تابع همین قاعده است جز اینکه باید طبیعت ویژه آن را از یاد نبرد و برای مثال بخاطر داشت که موضوع عقد اجاره، منفعت است نه عین. منتها چون منفعت است وجود مستقل ندارد و از عین تراوش می کند تلف و عیب عین به منزله تلف و عیب منفعت است و بطور معمول همان آثار را دارد.

عباس شفیعی وکیل خوب مشهد

ب) فسخ اجاره

معنی ویژه فسخ و اثر آن « از نظر قواعد عمومی فسخ اجاره ناظر به مواردی است که یکی از دو طرف ( مالک یا مستأجر ) بر طبق اختیاری که قانون به او داده است، تمام یا بخشی از مبادله منافع و عوض را بر هم زند. بنابراین چون تملیک منافع برای مدت معین انجام می شود، فسخ اجاره ناظر به تمام یا بخشی از همان مدت است. پس از پایان مدت، عقد پایان می یابد و فسخ آن کاری بیهوده است.

ولی در قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ که پایان مدت اجاره، رابطه حقوقی بین دو طرف را قطع نمی کند و موجر ناگزیر است به درخواست مستأجر، اجاره را تجدید کند. فسخ اجاره از جانب موجر به معنی قطع رابطه نیمه قراردادی خود با مستأجر و رهایی از الزاماتی است که قانون بر او تحمیل کرده. و برعکس مستأجر هیچ الزامی خارج از قرارداد خود با موجر در باب اجاره ندارد و میتواند هرگاه بخواهد به انتفاع خود پایان دهد و ملک را تخلیه کند. پس فسخ در مورد او تنها به معنی مرسوم خود یعنی برهم زدن قرارداد اجاره بکار می رود. بدلیل همین تفاوت قانون روابط موجر و مستأجر مواردی را که موجر می تواند اجاره را فسخ کند، از مواردی که مستأجر چنین اختیاری دارد، جدا ساخته است و ما نیز همین نظم را در بررسی فسخ اجاره دنبال می کنیم.

تفاوت دیگر فسخ اجاره در قانون روابط موجر و مستأجر با اصول کلی در این است که به موجب ظاهر مواد ۱۲ و ۱۳ و ۱۴ ( مقررات اجاره ۱۳۵۶ ) قطع رابطه قراردادی طرفین با اعلام فسخ انجام نشده و موکول به صدور حکم فسخ از دادگاه و تخلیه عین مستأجره است. یعنی حکم دادگاه تنها جنبه اعلامی ندارد و خود رابطه حقوقی را قطع می کند.

در ادامه بخوانید: موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره

به این ترتیب، نه تنها بدعتی است ک با اصول حقوقی ما تعارض دارد، به زیان فسخ کننده است، زیرا با اینکه قانونگذار به او حق فسخ اجاره را داده است، ناچار باید تا پایان دادرسی و اجرای حکم آن را تحمل کند.

تبدیل پاره ای از موارد بطلان اجاره به فسخ نیز زنندگی این نتیجه نامعقول را دوچندان کرده است.

فرض کنیم وجود عیبی مورد اجاره را از قابلیت انتفاع خارج سازد. در این مثال منفعت مورد انتقال به مستأجر از بین رفته است، پس او نیز از دادن عوض باید معاف شود و پایبند چنین عهدی نباشد. ولی به موجب قانون روابط موجر و مستأجر، کسی که معوضی را دریافت نکرده است، باید تا زمان صدور حکم فسخ و تخلیه و تحویل ملک به موجر اجاره را بپردازد و به سایر تعهدات ناشی از عقد اجاره عمل کند. زیرا به موجب ماده ۱۳ ( مقررات اجاره ۱۳۵۶ ) « از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می شود و تا زمانی که مستأجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد، تعهدات او به موجب این قانون و شرایط اجاره نامه برقرار است.

بی تردید نویسندگان قانون نیز به اینگونه نتایج راضی نبوده اند ولی شوق نوآوری و شکستن اصول شناخته شده در قانون مدنی و قناعت به شهود و سلیقه های شخصی آنان را گاه از تحلیل و تحقیق علمی مسائل دور کرده است، در حالی که باید انصاف داد یکی از اسباب مهم بینظمی در روابط مالک و مستأجر همین مسامحه هاست».

عباس شفیعی وکیل پایه یک دادگستری مشهد

۴۹-۷- بررسی هدف از طرح دعوی فسخ تنفیذ آن در دادگاه و استفاده از قوای اجرایی است.

فسخ و اعمال آن به اراده صاحب حق بستگی دارد و تنها دارنده حق فسخ است که میتواند آن را به اجرا گذارد و یا وکیل یا نماینده قانونی او می تواند عملی سازد. به هر حال فسخ توسط وی اعمال می شود و دادگاه تنها آن را تنفیذ مینماید و به علت طرح دعوى تنفیذ فسخ فقط بررسی صحت و سقم اعمال آن و در نهایت بدست آوردن و یا همراه نمودن قوای اجرایی است تا بتواند مدعی به را وصول نماید. پس ضروری است با حصول یکی از شرایط فسخ وفق ماده و بندهای مختلف آن مستأجر مراتب را در اولین فرصت عرفی به موجر اطلاع دهد و وفق ماده ۱۳ قانون اجاره ۱۳۵۶ آن را تأمین نماید تا چنانچه ایرادی از سوی موجر مطرح گردد و ادعایی مطرح شود در جهت رها شدن از تکالیف قراردادی و استیجاری و حفظ دلایل خود از آن استفاده نماید.

اما این امر برابر ماده ۱۲ ( قانون اجاره ۱۳۵۶ ) مانع از آن نیست که مستأجر فسخ رابطه استیجاری را از دادگاه مطالبه نکند. در فرض گذشته مستأجر فسخ را اعمال و اعلام می کند و تنفیذ آن را از دادگاه می خواهد. اما در صراحتی را که ماده ۱۲ قانون موصوف اعلام داشت، امکان طرح دعوی و اعمال فسخ با صدور حکم نیز برای مستأجر قابل تصور است. یعنی بدون اینکه قبل از طرح دعوی اعمال فسخ نماید تنها با ذکر تخلف موجر و یا حدوث عیب و یا واقع شدن در معرض خرابی اعمال فسخ را از دادگاه بخواهد که در این صورت پس از بررسی و رسیدگی به دعوى مستأجر، حکم به فسخ رابطه استیجاری صادر می نماید.

۵۰-بند ۱ ماده ۱۲ قانون اجاره ۱۳۵۶ – خیار رویت و تخلف وصف

بند ۱ م. ۱۲ ق. ر . م . م . ۵۶ « در صورتی که عین مستاجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد. با رعایت بند ( ۴۱۵ قانون مدنی ).

عباس شفیعی وکیل ملکی مشهد

م. ۴۱۵ ق.م. : « خیار رویت و تخلف وصف بعد از رویت فوری است.»

به موجب این بند چنانچه در قرارداد اجاره، عین مستأجره توسط مستأجر رویت نشده و تنها عقد با ذکر اوصافی از سوی موجر و یا نماینده وی محل را اجاره کرده باشد و پس از وقوع هنگام تصرف آن متوجه شود محل و یا عین مستأجره فاقد اوصافی است که شرط شده است، در این صورت حق فسخ عقد اجاره و بر هم زدن رابطه استیجاری را خواهد داشت. البته این امر در صورتی است که اوصاف موضوع عقد مورد توافق طرفین باشد به گونه ای که هدف مستأجر از عقد اجاره و تصرف در محل را تشخیص دهد. البته ضروری نیست که به درجه ای از اهمیت باشد که تمام هدف وی را پوشش دهد؛ ولی همین که اراده وی از اجاره را دربرگیرد کافی است. مثلاً چنانچه اجاره محل به هدف تأسیس کارگاهی باشد که به متراژ و مساحت بخصوصی نیازمند است و بنای طرفین و مذاکرات قبل از عقد بر این اساس صورت گیرد و عقد بر این مبنا واقع گردد، ولی به هنگام تحویل مستأجر متوجه شود که محل فاقد مساحت لازم است، بنابراین هدفی را که از عقد دنبال می نماید حاصل نمی گردد. بنابراین اجاره فسخ امری قراردادی و منطقی است.

اما به عنوان قاعده میتوان گفت که هر آنچه را که طرفین در عقد اجاره و اجاره نامه خویش قید می نمایند در واقع مؤید اراده باطنی و خواست اصلی آنهاست که باید به آن احترام گذاشت و چون قراردادها نسبی می باشند و حاکم واقعی بر قرارداد اراده دو طرف است، لذا باید از آن تبعیت نمود و دادرس نیز باید به اراده آنان احترام بگذارد و فسخ را اعمال نماید.

با اشاره ای که قانونگذار در بند اول ماده ۱۲ قانون مذکور داشته است به نظر می رسد تنها خیار وصف مورد نظر باشد. زیرا از یک سو در بند اول تنها به خیار وصف اشاره شد و از سویی با تذکری که داخل پرانتز به آن اشاره گردید به نظر، ناظر به فوریت اعمال آن است، در غیر این صورت می توانست بطور کلی به این دو خیار توجه نماید. بنابراین تذکر رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی، تنها ناظر به اجرای فوری خیار است که پس از رؤیت محل ضروری است از سوی وی به اجرا گذاشته شود و اراده خویش را در فسخ و اعمال آن به اطلاع موجر برساند.

بنابراین این خیار فوری است و ناظر به شروع قرارداد اجاره است. از یک سو استیجاری موضوع قانون اجاره ۱۳۵۶با مستأجر سپری شدن شروع رابطه و با لحاظ حاکمیت قانون اجاره ۱۳۷۶ و یا قانون مدنی شاید به نظر می رسد که دیگر زمینه ای برای اجرا ندارد. اما واقعیت این است که انتقالات در شرایط کنونی در روابط استیجاری موضوع قانون اجاره ۱۳۵۶ رخ می دهد، با الزامی که قانون اجاره ۱۳۵۶ دارد و اینکه قانون اجاره ۱۳۷۶ نیز در ماده ۱۱ خود حاکمیت قانون اجاره ۱۳۵۶ را بر روابط استیجاری زمان قبل از خود پذیرفته است، قابلیت اجرایی دارد.

زیرا زمانی که مستاجری که دارای حق انتقال به غیر است. در واقع با انتقال منافع به دیگری حقوق استیجاری خویش را انتقال می دهد.

بنابراین مادام که خود مستأجر است، منافع و حقوق استیجاری خویش را انتقال می دهد. بنابراین منتقل الیه نیز مستاجر تلقی می گردد و اگرچه نام انتقال به خود گرفته است ولی این نام گذاری خدشه ای به نوع رابطه و ماهیت واقعی آن وارد نمی سازد. بنابراین چنانچه منتقل الیه به موجب لازم بداند و بر عقد، شروطی را به نفع خود ایجاد نماید و اوصافی را در عین مستأجره (به تبع منافع) آن توافق نماید و حسب اظهار مستأجر ( انتقال دهنده ) بر روی آن صفات عقد صورت پذیرد، اما به هنگام تحویل و رویت، محل فاقد آن اوصاف باشد در این صورت انتقال گیرنده میتواند عقد را فسخ نماید. به هر حال اعلام اراده فسخ به ید قبلی باید بلافاصله صورت گیرد و پس از آن با رعایت عرف اقدام به طرح دعوی فسخ گردد تا حقوق ایجاد شده حفظ گردیده و قابلیت اثبات خویش را از دست ندهد.

در ادامه بخوانید: موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره

واقعیتی که نباید فراموش نمود این است که ماده ۴۱۵ ( قانون مدنی ) ناظر به خیار رویت و تخلف از وصف است از یک سو این دو خیار بهم نزدیک است و نویسندگان نیز آن دو را از یکدیگر تفکیک نمی نمایند و از جهت مبنای حقوقی نیز بسیار به یکدیگر نزدیک می باشند، از سوی دیگر عقد اجاره و روابط استیجاری ناشی از آن محدود به اسناد اعم از عادی نیست و اجاره شفاهی و یا عملی نیز پذیرفته شده است. یعنی قانونگذار با علم به ضرورت ثبت انتقال منافع در ماده ۳ قانون اجاره ۱۳۵۶ اجاره شفاهی و یا عملی را مورد پذیرش قرار داده است.لذا به نظر می رسد، بتوان خیار رویت را نیز در ماده ۱۲ قانون مذکور بر خیار تخلف از وصف افزود. لذا چنانچه مستأجر قبلاً محل را دیده باشد و به اعتبار رویت گذشته تن به قرارداد دهد، ولی به هنگام تحویل و تصرف در محل وصف بنایی وی وجود نداشته باشد، در این صورت وی حق فسخ خواهد داشت.

عباس شفیعی وکیل ملکی پایه یک مشهد

قید این تذکر ضروری است که از آنجایی که حق کسب یا پیشه یا تجارت حقی نیست که حداقل مدت عرفی باید سپری شود و  بوجود آید و حداقل مدت عرفی باید سپری شود و مستأجر در محل تصرف داشته و کسب کار مثبت نماید تا استحقاق دریافت حق مذکور را داشته باشد. بنابراین به نظر می رسد مستاجری که به محض تحویل عین مستأجره وصف موضوع عقد را مشاهده ننماید و عقد را فسخ کند، در این حالت چیزی به عنوان حق کسب یا پیشه یا تجارت مستحق نمی باشد. ( در فرض ما حق کسب یا پیشه یا تجارت با حق سرقفلی فرق دارد. و سرقفلی چیزی است که از سوى مستأجر به موجر داده می شود و به هنگام فسخ باید از سوی موجر به وی مسترد شود. )

حال چنانچه مدت زمانی از شروع عقد و تحویل سرقفلی بگذرد و سرقفلی همچنان در تصرف باشد، موظف است حق سرقفلی مستأجر را به نرخ عادله روز و براساس شاخص نرخ تورم ( نه جلب نظر کارشناس ) پرداخت نماید و این امر در صورتی است که مستأجر در محل و منافع آن تصرف ننماید. ولی اگر تصرف نماید و مدت عرفی معقولی از زمان تصرف بگذرد. به نحوی که نظریه کارشناس و به موجب عرف استحقاق دریافت حق کسب یا پیشه یا تجارت را داشته باشد، باید با جلب نظر کارشناس این حق برآورد و موضوع حکم قرار گیرد.

مثلاً در حالتی که مستاجر با رویت محل، عین مستأجره را فاقد اوصاف مورد توافق ببیند و مراتب فسخ را فوراً به موجر اعلام دارد و به علت استنکاف موجر از قبول و تحویل گرفتن عین مستأجره ( چه در فرضی که سرقفلی داده و یا نداده باشد)، مستأجر ناچار به تصرف در محل باشد و با فعالیت مثبت خویش حق کسب برای خود ایجاد نماید. لذا در چنین حالتی چنانچه مستأجر دعوی فسخ را اقامه نماید و دادرسی در مدت عرفی به طول انجامد در این صورت وی مستحق حق کسب یا پیشه یا تجارت است. حال چنانچه سرقفلی داده باشد این مبلغ در حق کسب یا پیشه یا تجارت وی جذب خواهد شد توسط کارشناس و دادگاه لحاظ می گردد. اما به طور قطع مستأجری که دارای حق انتقال به غیر است و با داشتن این حق، منافع عین را به دیگری ( منتقل الیه ) انتقال می دهد وی تمامی حقوق قانونی خویش را در کسب یا پیشه یا تجارت از منتقل الیه می گیرد. چنانچه عین مستأجره فاقد اوصاف مورد شرط باشد منتقل الیه چنانچه رویت امر قبل از تصرف بوده و فوری باشد برای آنچه که داده است حق رجوع دارد. ولی چنانچه دعوی فسخ طولانی گردد و در محل تصرف داشته باشد، لذا باید حق کسب وی در خلال این مدت نیز لحاظ گردد.

شما همراهان گرامی می توانید از طریق شماره های موجود در سایت ( ۰۹۱۵۲۰۳۲۰۰۲ یا ۰۵۱۳۷۶۷۰۱۸۱ ) با عباس شفیعی وکیل مشهد در تماس باشید.

۵۱-بند ۲ ماده ۱۲ قانون اجاره ۱۳۵۶ – عیب در اثناء مدت اجاره بند ۲ م. ۱۲ ق.ر.م.م. ۵۶: « اگر در اثنای مدت اجاره عیبی در عین مستأجره حادث شود که آن را از قابلیت انتفاع خارج نموده و رفع عیب مقدور نباشد.» به نظر این بند تکرار بند ۵ همین ماده است. با این فرق که بند ۵ دایره شمول بیشتری است. زیرا تهدید بهداشتی و یا تهدید نسبت بر سلامتی مستأجر و یا عموم را به دنبال دارد و از طرفی دایره وسعت قید « خرابی » نسبت به « عیب » بیشتر است. خرابی را میتوان بر عیب نیز اطلاق کرد، اما عیب شامل خرابی نمی گردد.

زیرا عموماً عیب قابل تعمیر است و بر امورات جزئی اطلاق بخواهد و عیب کلی نیز با قید اخیر همراه است و عیب به تنهایی جزئی است و ملک را از قابلیت انتفاع خارج نمی سازد. بنابراین به نظر می رسد نیازی به تکرار این دو بند نبوده و با بند ۵ که شمول بیشتری دارد، چاره کار وجود داشت.

صراحت بند ۲ آن است که هرگاه در « اثنای مدت » اجاره، غیب حاصل گردد، حق فسخ وجود دارد نه پس از مدت اجاره. یعنی با انقضای مدت، حق فسخ وجود نخواهد داشت در حالی که این برداشت صحیح نیست.

بهترین  وکیل حقوقی مشهد

زیرا عقد اجاره موضوع قانون اجاره ۱۳۵۶ حالت تداوم دارد و با انقضای مدت قراردادی رابطه تمام نمی شود و پایان نمی پذیرد.

از طرفی تکالیفی که در قانون بر عهده طرفین گذاشته شده است، محدود به مدت قراردادی نیست و تا عین مستأجره باقی است و رابطه استیجاری دوام دارد، حقوق و تکالیف نیز پابرجاست. لذا نمیتوان حقوق و تکالیف قراردادی را محدود به مدت قراردادی نمود. همچنان که در بحث تعمیرات گفته می شود و شرح بیشتری داده می شود و تعمیرات جزئی به مستأجر مربوط است، اما تعمیرات کلی وظیفه موجر است و قانونگذار قراردادی توجهی نداشته است و تعمیرات نیز در زمره عیوب است که رفع آن وظیفه است.

به هر حال دو شرط اساسی که توسط قانونگذار در اجرای بند ۲ این ماده مورد توجه قرار گرفته است، آن است که:

1. عین مستأجره را از قابلیت انتفاع خارج سازد.
2. رفع عیب نیز مقدور نباشد.

بهترین وکیل ملکی مشهد

بنابراین وجود هر دو بند در اعمال فسخ و اجرای آن ضروری است. زیرا اگر عیب وجود داشته باشد ولی رفع آن ممکن باشد، فسخ جایی ندارد و بدون جهت نمیتوان اراده طرفین را مختل نمود و نفع طرفین بر نفع مستأجر مقدم است و دادرس در تفسیر قانون و یا صدور حکم باید به این امر توجه داشته باشد.

بنابراین عیب باید به درجه ای از اهمیت باشد که امکان رفع آن نداشته باشد و یا اینکه مستلزم هزینه گزافی باشد که تحمیل آن بر موجر از عدالت به دور باشد. در غیر این صورت امکان فسخ وجود ندارد. همچنین که سبب کسر یا نقصان منفعت گردد و یا استیفاع منفعت را دچار اشکال سازد. زیرا در این شرایط رفع مانع کار مشکلی نیست. اما چنانچه موجر حتی به حکم دادگاه نیز حاضر به انجام تعمیرات اساسی نباشد و اجاره بها نیز به میزانی که این قانون اجازه مینماید، ( به موجب ماده ۲۱ این قانون حداکثر اجاره بها به میزان شش ماه است) کافی برای انجام تعمیرات کلی نباشد و مستأجر توان مالی نداشته و یا نخواهد به این شکل عمل نماید و از اموال خود تعمیر نماید در این صورت حق فسخ باقی است. در فرض این بند، عین مستأجره می بایست قابلیت استفاده از منفعت را از دست بدهد و به عبارتی از قابلیت انتفاع خارج گردد و رفع آن میسر نباشد. در امکان انتفاع نیز باید به قرارداد و اراده طرفین توجه نمود. زیرا در امور تجاری با لحاظ میزان سرمایه ای که به کار گرفته می شود و سال ها کار و تلاش و سابقه ای که بدست می آید و نیز تخصص اشخاص در امور خاص ایجاب می نماید که قابلیت انتفاع به شغل خاص موضوع قرارداد محدود گردد. مگر اینکه مستأجر خود بخواهد در مشاغل مشابه دیگر فعالیت نماید که در این فرض وفق بند ۷ ماده ۱۴ ( مقررات اجاره  ۱۳۵۶ ) در انتخاب شغل مشابه آزاد است.

در ادامه بخوانید: موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره

در ماده ۱۲ این قانون و همانند ماده ۱۴ ( اکثر بندهای ماده ۱۴ )قانونگذار از قواعد عمومی قانون مدنی تبعیت نموده است. یعنی اصول کلی قانون مدنی در قواعد عمومی اجاره و شروط را پذیرفت پس هر جا که ابهامی در قانون اجاره ۱۳۵۶ رویت گردد و یا با سکوت قانونگذار مواجه شویم میتوانیم به عمومات مراجعه نمائیم. با این وصف قانونگذار قانون اجاره ۱۳۵۶ بین موارد فسخ در بند ۲ و ۵ ماده ۱۲ و بند ۵ ماده ۱۴ ( مقررات اجاره ۱۳۵۶) به جای بطلان از فسخ استفاده نمود. زیرا این دو عنوان حقوقی هر کدام در جای خود محل داشته و دارای آثار مختلفی است که از بحث ما خارج است. اما آنچه که مهم است آن است که در صورت فسخ و یا بطلان عقد حقوق مستأجر بجای خود باقی است و از تعهدات موجر در هر دو کاسته نمی شود و شاید علت عدم توجه قانونگذار این قانون نداشتن اثر عملی بر تفاوت این دو اصطلاح در حق مستأجر باشد. اما این ادعا از قانونگذار بدور بوده و اشتباه را توجیه نخواهد نمود.

۵۲ بند ۳ ماده ۱۲ قانون اجاره :۱۳۵۶ تحقق فسخ قراردادی

بند ۳ م. ۱۲ ق.ر.م.م.۵۶: « در مواردی که مطابق شرایط اجاره حق فسخ مستأجر تحقق یابد.» این بند در حالتی اتفاق می افتد که طرفین عقد اجاره براساس آزادی اراده و توافق با یکدیگر، شرطی را به نفع مستأجر ایجاد نموده باشند و با تخلف موجر و یا حدوث امری که سبب ایجاد فسخ گردیده مستأجر بخواهد حق خود را اعمال نماید. مثلاً طرفین شرط نمایند که چنانچه مستأجر برای حق خود محل تجاری فراهم نماید. در این صورت حق فسخ عقد را خواهد داشت و این امر مسقط کسب یا پیشه یا تجارت وی نخواهد بود. زیرا نمیتوان از یک سو اراده طرفین را محترم شمرد و به آن احترام گذاشت و در مقام تخلف الزام طرف مقابل را به وفای به شرط خواستار گردید و از یک معتقد که اعمال فسخ، اقدام علیه خود است و سبب سقوط حق می گردد.

مشاوره رایگان با وکیل

۵۳ بند ۴ ماده ۱۲ قانون اجاره ۱۳۵۶: فوت مستأجر و درخواست فسخ وراث

بند ۴ ماده ۱۲ ق.ر.م.م. – ۵۶ : « در صورت فوت مستأجر در اثناء مدت اجاره و درخواست فسخ اجاره از طرف کلیه ورثه »

به موجب ماده ۴۹۷ قانون مدنی؛ عقد اجاره بواسطه فوت موجر یا مستأجر باطل نمیشود. ولیکن اگر موجر فقط برای مدت عمر خود مالک منافع عین مستأجره بوده است اجاره به فوت موجر باطل می شود و اگر شرط مباشرت مستأجر شده باشد، به فوت مستأجر باطل میگردد.»

اجاره از عقود لازم است که با فوت طرفین بر هم نمیخورد. در حالت کلی از ثبات و دوام برخوردار است و هیچ یک از طرفین نمی تواند آن را بر هم زند. (م. ۱۸۵ ق.م)

اصولا فلسفه عقد اجاره استیفاء منفعت است و این هدف نیز به تدریج و به مرور زمان حاصل می گردد. بنابراین ثبات و دوام اجاره و روابط استیجاری ناشی از آن از اهمیت بیشتری نسبت به سایر عقود برخوردار است. با این وصف قانونگذاری که عقد اجاره را موقت میدانست، ولی حالت استقرار و دوام به آن اعطاء نمود و با این که آن را در زمره عقود لازم میداند و در پاره ای موارد اعتباری بیشتر از سایر عقود لازم به آن داده است و حتی در اراده آنان مداخله نمود و یا میزان اثر اراده آنان را کاهش داده است که نشان از اهمیت این رابطه در نظر قانونگذار است با این وصف به وراث مستاجر اجازه داده است که با فوت مورث خود و با لحاظ عدم امکان در تراضی با یکدیگر و تخصیص منافع محل به یکی از بین ،خود بتوانند از حق فسخی که قانون به آنها اعطاء نموده است استفاده نمایند و خود را از این رابطه رهایی بخشند.
اما باید دانست که این حق قابل تجزیه نبوده و متعلق به همه وراث است. زیرا یک حق است که متعلق به مستأجر است و تنها به همان اعتبار وجود دارد و با فوت وی به عدد وراث تجزیه نخواهد شد و وراث باید آن را به عنوان یک کل تجزیه ناپذیر بپذیرند و همگی آن را به اجرا گذارند و یا اینکه از آن صرف نظر نموده و در تقسیم ترکه به یکی از بین خود اختصاص دهند، مجبور نمود. چرا که نفس عمل مخالف بنابراین نمیتوان موجر را به قبول شرایط وراث در تجزیه حق و به عبارتی فسخ جزئی از اجاره حقوق مالکانه موجر است و با عدالت نیز سازگار نمی باشد.

صراحت بند ۴ ماد ۱۲ قانون اجاره ۱۳۵۶ آن است که وراث میتوانند در اثناء مدت اجاره عقد را فسخ نمایند یعنی اراده آنان بنا به ظاهر ،ماده فقط در مدت قرارداد است اما به نظر میرسد این برداشت صحیح نباشد. زیرا اگر آنان با فوت مستأجر مورث (خود بتوانند در مدت قرارداد و با وصف حکومت اراده طرفین و صراحت قانون مدنی عقد را فسخ نمایند. در این صورت به طریق اولی پس از پایان مدت قراردادی که به قاعده عقد متزلزل است نیز میتوانند رابطه استیجاری را بر هم زنند. زیرا واضح است که همان اراده ای که عقد را محترم می شمارد و در کلیه مواد خود بر مدت قراردادی توجه خاص دارد و حقوقی را که برای طرفین عقد ایجاد شده است را در مدت قرارداد محترم شمرده و لازم الرعایه میداند. پس از انقضای مدت قرارداد، حقوقی برای طرفین حسب مورد ایجاد نموده است که نشان از اهمیت کمتر قرارداد و اجاره پس از انقضاء مدت قراردادی است. بنابراین به طریق اولی اعمال فسخ پس از انقضاء مدت قراردادی قابلیت پذیرش بیشتری دارد.

۵۴ بند ۵ ماده ۱۲ مقررات اجاره ۱۳۵۶؛ فقدان قابلیت انتفاع عین مستأجره

۱۲ ق.ر.م.م. – ۵۶: «هرگاه مورد اجاره کلاً یا جزئاً در معرض خرابی بوده و قابل تعمیر نباشد و یا برای بهداشت و سلامت مضر بوده و باید خراب شود».

برابر ماده ۴۹۶ قانون مدنی: عقد اجاره به واسطه تلف شدن عین مستأجره از تاریخ تلف باطل میشود و نسبت به تخلف از شرایطی که بین موجر و مستاجر مقرر است خیار فسخ از تاریخ تخلف ثابت میگردد».

بند ۵ ماده ۱۲ مقررات اجاره ۱۳۵۶ شامل دو قسمت است که به نظر میرسد، هیچ ارتباطی با یکدیگر ندارد. زیرا در قسمت اول به خرابی غیر قابل تعمیر اشاره گردید و در قسمت دوم به تهدید علیه بهداشت عمومی توجه شده است، همچنان که ماده ۴۹۶ قانون مدنی از دو جزء مستقل از یکدیگر تشکیل است. زیرا تلف شدن عین مستاجره و بطلان عقد هیچ ارتباطی به تخلف از شرط و اعمال فسخ توسط صاحب حق ندارد.

شماره تماس وکیل خوب در مشهد

با این وصف بند ۵ زمانی است که عین مستأجره در معرض خرابی است، اما صدر اول ماده ۴۹۶ قانون مدنی گویای تلف آن است. اما واقعیت این است که این حالت با حالت بند ۵ ماده ۱۲ هیچ فرقی ندارد و یا حداقل آثار عملی ندارد. زیرا زمانی که نتوان با انجام تعمیرات اساسی از تخریب جلوگیری نمود و باید منتظر خراب شدن محل گردید که در واقع همان تلف است. بنابراین اعمال فسخ چه فرقی با بطلان دارد و چرا باید در همان حالت و در نهایت با اندکی تفاوت لحن حکمی مستقل اراده نمود و اصولاً چه اثری بر این تفاوت ها باز می گردد.

به هر حال حکم صریح قانونگذار سال ۱۳۵۶ آن است که در حالتی که محل رو به خرابی می باشد و نتوان به واسطه تعمیرات اساسی از تخریب آن جلوگیری نمود و یا اینکه به علت تخریب و یا قدمت ساختمان به محل زندگی حیوانات موذی تبدیل گردد و یا به مکانی برای تجمع افراد ناباب گردیده همانند خرابه ها که در استعمال مواد مخدر مورد استفاده قرار گیرد و سلامت جسمانی و روانی جامعه را به خطر بیاندازد و ضرورت تخریب آن توسط محیط زیست و یا شهرداری یا مراکز بهداشتی شبکه بهداشت تشخیص گردد، در این صورت مستأجر حق فسخ اجاره را با دریافت کامل حقوق خویش خواهد داشت.

در ادامه بخوانید: موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره

۵۵ ماده ۱۳ قانون اجاره ۱۳۵۶: در ضرورت ارسال اظهارنامه به هنگام استنکاف موجر از تحویل گرفتن ملک و تأمین دلیل

م. ۱۳ – ق.ر.م.م. ۵۶: هرگاه مستأجر به علت انقضاء مدت اجاره یا در مواردی که به تقاضای او حکم فسخ اجاره صادره شده مورد اجاره را تخلیه کند و موجر از تحویل گرفتن آن امتناع کند، مستأجر مکلف است بوسیله اظهار نامه از موجر یا نماینده قانونی او تقاضا کند که برای تحویل مورد اجاره حاضر شود.

در صورتی که موجر ظرف پنج روز از تاریخ ابلاغ / اظهارنامه، حاضر نگردد، مستأجر باید به دادگاه محل وقوع ملک مراجعه و تخلیه کامل مورد اجاره را تأمین دلیل نماید و کلید آن را به دفتر دادگاه تسلیم کند.

از این تاریخ رابطه استیجاری قطع می شود و دفتر دادگاه ظرف ۲۴ ساعت به موجر قانونی او اخطار میکند که برای تحویل گرفتن مورد اجاره و دریافت کلید حاضر شود. تا زمانی که مستأجر به ترتیب فوق عمل نکرده باشد تعهدات او به موجب مقررات این قانون و شرایط اجاره نامه برقرار است.»

از آنجایی که در مدت قرارداد اراده طرفین حاکم است و یک اراده با لحاظ توافقی که صورت گرفت است، نمیتواند عقد لازم را برهم زند و به این رابطه خاتمه دهد. بنابراین در این که مستأجر نمیتواند محل را تخلیه کرده و آن را به موجر تحویل نماید و بدینوسیله خود را فارغ از انجام تعهدات قراردادی بداند در صورت انجام چنین عملی تعهدات وی باقی است و باید به آن عمل نماید و در صورت استنکاف و در صورت استنکاف و یا ادعای حقی، از جانب دادگاه و با درخواست موجر الزام می گردد و یا یکی از موارد فسخ موضوع ماده ۱۴ قانون اجاره ۱۳۵۶ برای موجر ایجاد خواهد شد. لذا تنها در فرض انقضای مدت قراردادی است که مستأجر میتواند خود به این رابطه خاتمه دهد. زیرا از نقطه نظر موجر و علیه وی، الزام قانونی دایر به تداوم این رابطه وجود دارد و وی هیچ اختیاری در فسخ اجاره ندارد و تنها این حق برای مستأجر ایجاد شده است. یعنی امتیازی است که دارای آثار عملی و بار حقوقی خواهد بود که همان امکان مطالبه حق کسب یا پیشه یا تجارت است.

در مواردی هم که مستأجر دارای حق فسخ است و میخواهد حق خویش را اعمال کند و یا یکی از شقوق ماده ۱۲ قانون اجاره ۱۳۵۶ برای وی ایجاد می گردد، فسخ رابطه را از دادگاه میخواهد و دادگاه نیز پس از بررسی به فسخ اجاره حکم می نماید. در این صورت با قطعی شدن آن، حکم باید به اجرا گذاشته شود. لذا چنانچه موجر به اجرای حکم راضی باشد، در این صورت طی صورتجلسه ای دایره اجرا محل را به موجر تحویل می دهد و یا اصولاً نیازی به مداخله دایره اجرا نیست. اما در حالتی که موجر، از اجرای حکم خودداری می نماید چاره ای جز الزام وی نیست. در این صورت مستأجر موظف است بوسیله ارسال اظهارنامه رسمی از طریق دفاتر دادگاه ها و یا اداره ثبت اسناد و املاک مراتب را به اطلاع موجر برساند. حسن اظهارنامه در این است که مبدأ برائت مستأجر از انجام تکالیف قانونی و در نهایت پایان یافتن حقوق موجر در روابط استیجاری است که یکی از مراجع رسمی مبادرت به ابتکار می نماید و بار اثبات ادعا را به هنگام طرح دعوی سبک تر و نیز محکم تر می نماید.

وکیل حقوقی مشهد

به هر حال با ارسال و ابلاغ اظهارنامه، است که ملک را تحویل بگیرد، در غیر این صورت علیه خود اقدام کرده است. اما تحویل گرفتن ملک به عنوان قبول اقدام مستأجر نخواهد بود و وی میتواند با طرح دعوی لازم چنانچه مدعی حقی باشد آن را ثابت نماید و وضع را به حالت گذشته برگرداند در این صورت تکالیف مستأجر به قدرت خویش باقی است و باید به تعهدات خویش عمل نماید.

به موجب ماده ۱۵۷ قانون آیین دادرسی مدنی؛ « در صورتی که اظهارنامه مشعر بر تسلیم چیزی یا وجه یا مال یا سندی از طرف اظهار کننده به مخاطب باشد، باید آن چیز یا وجه یا مال یا سند هنگام تسلیم اظهارنامه به مرجع ابلاغ تحت نظر و حفاظت آن مرجع قرار گیرد، مگر آن که طرفین هنگام تعهد محل و ترتیب دیگری را تعیین کرده باشند. »

و لذا مستأجر موظف است با ارسال اظهارنامه مراتب قصد خویش را به موجر اعلام دارد و کلید محل را به جهت تحویل برای موجر یا نماینده قانونی وی ارسال نماید و چنانچه موجر از تحویل گرفتن خودداری نماید، جهت حفظ حقوق خود باید از طریق تامین دلیل مراتب تخلیه را برای حفظ وضع موجود و حفظ رعایت حقوق خود و امکان پاسخگویی به ایرادات احتمالی موجر و نیز رها شدن از تکالیف قراردادی به وی اطلاع دهد و بطور کامل ملک را تخلیه نموده و کلید آن را به دفتر دادگاه تحویل دهد.

در این صورت دفتر دادگاه به وی اخطار می نماید که برای تحویل محل اقدام نماید نکته ای که تذکر به ان ضروری است آن است که زمانی که به حکم دادگاه تخلیه عملی می گردد، عموما نیازی به طی این تشریفات نیست و اصولا ماده ۱۳ قانون اجاره ۱۳۵۶ ضمانت اجرای محکمی ندارد، در حالی که در دایره اجرای حقوقی با صدور اجرائیه و ابلاغ آن موجر جهت تحویل گرفتن ملک دعوت می شود و با عدم حضور او صورتجلسه ای دایر به اجرای حکم تنظیم می شود.

بنابراین عدم حضور و یا استنکاف وی از حضور، تکالیف دایره اجرا را ساقط نمی نماید و مانع اجرا نیز نمی باشد. به هر حال در فرض ماده ۱۳ قانون مذکور و با انجام تأمین دلیل که تخلیه نیز در این تاریخ عملی می گردد. موجر موظف است محل را تحویل بگیرد. بنابراین در صورتی دفتر دادگاه موظف است ظرف مدت ۲۴ ساعت از تاریخ ابلاغ، آمادگی خویش را در استنکاف تحویل گرفتن ملک اعلام دارد و کلید را تحویل بگیرد، در هر صورت مستأجر به تکالیف خویش عمل کرده است. اما در هر حال رابطه استیجاری با تخلیه و تأمین دلیل تمام است و دیگر هیچ رابطه ای وجود ندارد و تا زمانی که مستأجر به ترتیب فوق عمل ننماید، تکالیف قراردادی وی باقی است. اما با اجرای ماده ۱۳ قانون صدرالذکر دادگاه موظف است مراتب پایان رابطه استیجاری را به دفترخانه تنظیم کننده سند اعلام دارد تا در ستون ملاحظات ثبت اجاره قید گردد.

شما همراهان گرامی می توانید از طریق شماره های موجود در سایت ( ۰۹۱۵۲۰۳۲۰۰۲ یا ۰۵۱۳۷۶۷۰۱۸۱ ) با عباس شفیعی وکیل مشهد در تماس باشید.

۵۶- موارد پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت و سقوط آن

قبل از شرح و تفصیل ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ ضروری است مقدمه ای در خصوص موارد پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت نگاشته شود. زیرا در این قانون، در مواردی از جمله ماده ۱۵ قانون موصوف بصورت کامل پرداخت میشود و در مواردی مثل تمامی شمول ماده ۱۴ این قانون (بجز بند (۲) حق مذکور ساقط میگردد و در خصوص ماده ۱۹ که ناظر به بند ۲ ماده ۱۴ همین قانون نیز می باشد، حق کسب یا پیشه یا تجارت به نصف تقلیل می یابد.

بدین توضیح که در این قانون که از جمله قوانین استثنایی است قانونگذار به مواردی اشاره داشته و البته تأکید نیز دارد در حالی که در قانون مدنی به عنوان قانون مادر که در بردارنده قواعد کلی معاملات و قراردادها میباشد وجود ندارد.

وکیل ملکی مشهد

به موجب استثنائات مذکور حقوق و تکالیفی برای طرفین عقد اجاره ایجاد شده است که به حکم الزام قانون و اجباری که در اجرای آن توسط قانون گذار بر آنها تحمیل شده است رعایت است آنها حتمى و نتیجه تخلف از آن نیز سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت است. قانونگذار فرض نموده که همه ایرانیان عالم به قانون بوده و با وقوف به این امر تن به روابط اجتماعی و قراردادها می دهند. بنابراین باید به حقوق و تعهدات خویش پایبند باشند و به وقت اجرا نیز به تعهدات خویش ملتزم شوند.

قانونگذار در بندهای ۱ الی ۹ ماده ۱۴ مقررات اجاره ۱۳۵۶ مواردی را برشمرده است که بجز در بند ۲ آن که ناظر به انتقال به غیر است که با ارتکاب هر یک از آنها مرتکب متخلف محسوب و حق کسب یا پیشه یا تجارت وی را ساقط مینماید البته ذکر این نکته ضروری است که اماکن مسکونی از شمول قانون مذکور (۱۳۵۶) خارج گردید و با تصویب قانون اجاره ۱۳۶۲، قانون اجاره ۱۳۵۶ دیگر حاکمیتی بر اماکن مسکونی ندارد. از سوی دیگر به موجب این قانون نیز بر اماکن مسکونی حق کسب یا پیشه یا تجارت تعلق نمی گیرد.

نظر به اینکه روابط استیجاری در اماکن مسکونی به حکم قرارداد و عرف و نیز قانون، برای مستمر فرض شده است، مدت محدود است و تنها در اماکن تجاری است که با لحاظ شیوه عملی، قانونگذار رابطه استیجاری و برای مستأجر ایجاد حق شده لذا مستأجرین اماکن مسکونی پس از انقضای مدت محل را تحویل می نمایند و اصولاً به نظر می رسد دیگر به ندرت میتوان مصداقی از رابطه استیجاری مشمول قانون اجاره ۱۳۶۲ را یافت. اما از این جهت که قانون اجاره ۱۳۵۶ دارای پیچیدگی های خاصی است که در بندها و مواد این قانون به مواردی خاص اشاره گشته و نیاز به توضیح است. لذا برای فهم بهتر این قانون به عنوان استثناء در درک صحیح قانون مدنی و یا قوانینی که از آن پیروی می نمایند کمک می کند. بنابراین موارد مختص اماکن مسکونی نیز تشریح می شود.

علی ایحال به موارد سقوط کامل حق کسب یا پیشه یا تجارت در هیچ ماده ای تصریح نگردید و قانونگذار نیز آن را به سکوت برگزار نمود ولی از صراحت ماده ۱۵ (مقررات اجاره ۱۳۵۶) آن که پرداخت کامل را ذکر نموده و یا در خصوص بند ۲ ماده ۱۴ و ماده ۱۹ آن که در بیان تخلف مستأجر از شرط عدم انتقال می باشد، به تقلیل این حق به نصف می باشد، می توان به درستی به اسقاط حق کسب یا پیشه یا تجارت در ماده ۱۴ همین قانون پی برد.

مشاوره رایگان با وکیل ملکی

موارد پرداخت کامل حق کسب یا پیشه یا تجارت در ماده ۱۵ این قانون توسط قانونگذار اعلام گردیده است. در این موارد خواهان (موجر) وظیفه دارد پس از اثبات خواسته خویش که اعم از احداث بنا نیاز شخصی برای شغل تجاری و نیاز به محل برای سکونت ( خود یا فرزندان و پدر و مادر است ) موفق به تخلیه محل خواهد شد. در این صورت دادگاه احترام مالکیت و نیز تجویز قانونگذار ضمن صدور حکم به تخلیه محل خواهان را مکلف به پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت پس از جلب نظر کارشناس می نماید.

بدیهی است حکم تخلیه زمانی اجرا خواهد شد که بدواً موجر به تکالیف خویش در پرداخت بدیهی به این حق اقدام نموده باشد. در غیر اینصورت حکم ضمانت اجرایی نخواهد داشت و به عنوان قاعده ملغی الاثر خواهد شد اجرت المثل می شود و یا حسب مورد در صورت شمول ماده ۱۶ این قانون مکلف به پرداخت اجرت المثل می شود.

از موارد دیگر پرداخت کامل حق کسب یا پیشه یا تجارت قسمت اول ماده ۱۹ مقررات اجاره ۱۳۵۶ است. در این قسمت مستأجری که دارای حق انتقال به غیر است میتواند با دریافت حق کسب یا پیشه یا تجارت آن را به دیگری منتقل نماید.

به موجب قسمت دوم، وقتی اجاره نامه ای در کار نباشد و ماده ۱۹ مذکور چنانچه از مستاجری حق انتقال سلب شده و یا مالک راضی به انتقال به ثالث نباشد، باید حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را تأدیه نماید. در غیر این صورت دادگاه حکم به تجویز انتقال منافع صادر، و مستأجر با فروش آن به دیگری به این حق بصورت کامل دست می یابد.

اما چنانچه مستأجر بدون طی این مراحل و بدون اجازه و بدون داشتن حق انتقال آن را به دیگری واگذار نماید، برابر تبصره یک ماده ۱۹ قانون موصوف مستحق نصف حق کسب یا پیشه یا تجارت خواهد بود.

در ادامه بخوانید: موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره

۵۷ ماده ۱۴ قانون اجاره ۱۳۵۶ ـ فسخ و تخلیه محل تجاری توسط موجر

م. ۱۴ ق. ر . م . م . ۵۶: « در موارد زیر موجر میتواند حسب مورد صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه را از دادگاه درخواست کند. دادگاه ضمن صدور حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می نماید و این حکم علیه مستأجر یا متصرف اجرا و محل تخلیه خواهد شد. »

۱-۵۷- استثنائات تخلیه محل تجاری توسط دادگاه

ذکر این نکته ضروری است که بندهای ۹ گانه ماده ۱۴ قانون اجاره ۱۳۵۶ و تبصره آن بطور مجزا بررسی می گردد.

به موجب این ماده و در اماکن تجاری مشمول این قانون تنها از طریق دادگاه میتوان حکم فسخ اجاره و تخلیه محل را گرفت و البته بند ۹ نیز مشمول این ماده است. اما در این بند، قانونگذار بین حالتی که اجاره نامه رسمی باشد و سند رسمی اجاره تنظیم شده باشد و حالتی که اجاره نامه عادی باشد و یا اصلاً اجاره نامه ای در بین نباشد، فرق گذاشته است. زیرا در سند رسمی میتوان از طریق اجرای ثبت یا دفترخانه تنظیم کننده سند تخلیه را خواستار شد و نیز اجور معوقه را مطالبه نمود. اگر اجاره را نپردازد اجرای ثبت نسبت به تخلیه محل اقدام مینماید و دیگر نیازی به مداخله دادگاه نیست. ولی اگر اجاره را بپردازد اجرای ثبت حق تخلیه محل را نخواهد داشت و موجر برای تخلیه میتواند به دادگاه مراجعه نماید.

به موجب ماده واحد مصوب ۱۵ آبان ماه ۱۳۶۵ نیز دوائر ثبت میتوانند با اجرای این قانون کلیه اماکن تجاری را تخلیه نمایند. البته دوائر ثبت تحت شرایط خاصی این اجازه را دارند. از جمله اینکه

• رابطه استیجاری باید از تاریخ ۶۵/۸/۱۵ و به بعد ایجاد شده باشد.
• اینکه رابطه ایجاد شده باشد. پس چنانچه با سند عادی و یا بصورت عملی برقرار گردد و یا شفاهی باشد، موضوع اجازه ی دوایر ثبتی نخواهد بود.
• رابطه استیجاری بدون دریافت هیچگونه سرقفلی و پیش پرداخت به عنوان ودیعه یا هر عنوان دیگر شامل وجه یا مال برقرار شده باشد.
• مدت مدت اجاره به مدت قرارداد به اتمام رسیده و توسط طرفین به تراضی تمدید نشده باشد. زیرا در صورت تمدید رابطه قراردادی تخلیه محل وجاهت ندارد یعنی هم دوایر ثبتی و یا محاکم نمی توانند در جهت تخلیه از حیث انقضای مدت اقدامی نمایند.

بهترین وکیل مشهد

مطلبی که ضرورت در ذکر آن میرود این است که قانونگذار پس از انقلاب همواره دغدغه شرعی بودن و یا شرعی نبودن قانون اجاره ۱۳۵۶ را داشته است. لذا با تصویب این قانون خواست تا چهره شرعی به روابط استیجاری دهد و اصولاً بازگشتی به قانون مدنی داشته باشد و سیر به قانونگذاری در سالهای بعد و از جمله قانون موجر و مستأجر سال ۱۳۷۶ مؤید این معنی است.

اما اینکه آیا این قانون موفق بوده است یا خیر جای بحث دارد. زیرا در روابط استیجاری و نیز در عرف و حتی رویه قضایی بیگانه است و کمتر به مورد اجرا در می آید و از سوی شمول آن بسیار محدود شده است. یعنی ضرورت رسمی بودن سند اجاره و عدم پرداخت سرقفلی و یا موارد دیگری که ذکر شد، عملاً دایره شمول آن بسیار محدود است. یعنی قانون الحاق یک ماده قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۵ آبان ماه ۱۳۶۵ خواسته یا ناخواسته با شرایطی را که در احراز زمینه های لازم برای اجرای خویش اعلام داشت، دارای مصادیق محدودی است.

۲-۵۷- تشریح قانون الحاق یک ماده به قانون روابط موجر و مستأجر مصوب ۱۵ آبانماه ۱۳۶۵

آنچه را که از ظاهر ماده واحده بر می آید این است که به روابط استیجاری که بعد از لازم الاجرا شدن این ماده واحده ایجاد میگردد حق کسب یا پیشه یا تجارت تعلق نخواهد گرفت. مثلا چنانچه مستأجر محل کسب بعد از تاریخ ۱۵ آبان ۱۳۶۵ به موجب قرارداد اجاره محلی تجاری را متصرف بوده و استفاده نماید، تصرفات تجاری وی او را مستحق حق کسب یا پیشه یا تجارت نخواهد کرد. اصولاً اگر چه دامنه شمول آن بسیار محدود است ولی هدف قانونگذار پس انقلاب از تصویب این قانون تعرض به قانون ۵۶ بوده است. زیرا از آنجایی که قانون ۵۶ حقوقی را برای مستأجر ایجاد نموده که خلاف میل مالک (موجر) می باشد و قانونگذار نیز که ریشه در شرع داشت به هدف از بین بردن حق کسب و ایجاد نشدن آن برای مستأجر آن را تصویب نمود.

اما در هر حال مجمع تشخیص مصلحت نظام در خصوص حق کسب یا پیشه یا تجارت در ۲۵ دی ماه ۱۳۶۹ مصوبه ای را گذارند که به موجب آن در این خصوص قانون ۵۶ را حاکم نمود.

یعنی از حیث پرداخت یا عدم پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت و استحقاق یا عدم استحقاق مستأجر در این حق و ایجاد آن قانون اجاره ۱۳۵۶ را حاکم دانست. البته به موجب این قانون اجاره ۱۳۵۶ حق کسب با کار و تلاش ایجاد خواهد شد.

به نظر می رسد در سایر مسائل و روابط استیجاری قانون مدنی حاکم باشد و قانون اجاره ۱۳۵۶ جایی نداشته باشد. زیرا از ظاهر کلمات قانونگذار و فلسفه تصویب آن و اینکه هدف از بین وجهی به عنوان سرقفلی و ایجاد فرهنگ از این حیث و نیز از بین بردن حق کسب یا پیشه یا تجارت بوده است که این اهداف با قانون مدنی و قواعد حاکم بر این قانون حاصل میگردد و قانون اجاره ۱۳۵۶ خلاف این تلقی است.

اما آنچه را که از روابط استیجاری موجود برمی آید رویه قضایی نیز تلقی می نماید، تداوم رابطه استیجاری پس از انقضاء مدت است. یعنی با وصف است شمول ماده واحده موجر و مستأجر نیز باور ندارند که رابطه آنها به اتمام رسیده و مصوبه تشخیص مصلحت نظام در خصوص شمول قانون اجاره ۱۳۵۶ بر رابطه آنان از جهت حق کسب یا پیشه یا تجارت بر این تلقی صحه می گذارد.

از سویی دیگر ماده ۱۱ قانون اجاره ۱۳۷۶ ماده ۲ آیین نامه آن مؤید این ادعاست. البته شاید نتوان به صراحت مواد اخیر را به نوع رابطه تجاری و شمول قانون اجاره ۱۳۵۶ یا قانون مدنی تسری داد و شاید هدف قانونگذار از این دو ماده بیشتر در و بند ۱ خصوص عدم استحقاق حق کسب یا پیشه یا تجارت باشد که با شرایطی خاص حاکمیت دارد.

به نظر میرسد پرداخت هر گونه وجهی به عنوان پیش پرداخت اعم از اینکه نام سرقفلی داشته باشد یا عنوان ودیعه بر آن باشد، مورد را از شمول ماده واحده ۱۳۶۵ خارج می سازد. چه این تلقی را داشته باشیم که ودیعه به موجب آنچه را که در عرف رسم است بنابر استرداد باشد و یا اینکه بنا بر استرداد نباشد. زیرا در هر حال در هنگام تخلیه این وجوه باید به مستأجر مسترد شود، مگر اینکه مستأجر اجاره بهای سالانه و یا اجاره شش ماه را بطور یکجا پرداخت نماید که در این صورت به نظر می رسد فقط اجاره بها است که حسب توافق در هنگام اجاره بجای اینکه بطور ماهانه پرداخت گردد، میتوانند هر سه ماه یک بار یا هر شش ماه یک بار و یا اینکه بطور یک جا و سالانه وصول نمایند و در این صورت ودیعه و یا سرقفلی نخواهد بود.

اصولاً ودیعه ای که در رابطه استیجاری مشمول ماده واحده ۱۳۶۵ تودیع و مبادله می گردد، باید به مبلغی باشد که بتوان عنوان سرقفلی به آن داد. مثلاً چنانچه اجاره بها و یا محل مورد اجاره به گونه ای باشد که اخذ مبلغ ناچیز به عنوان هزینه های مصرفی و جبران احتمالی استنکاف مستأجر از پرداخت آن باشد، تلقی آن به عنوان سرقفلی او مشکل است و نمیتوان عنوان سرقفلی را بر آن نهاد.

اما چنانچه چکی توسط مستأجر به موجر در این رابطه داده شود، جای بحث دارد. ممکن است وجه چک توسط موجر وصول گردد. لذا با وصف اینکه مبلغ آن ناچیز باشد بیشتر به وسیله ای برای جبران هزینه های مصرفی شباهت دارد مگر اینکه قرینه ای وجود داشته باشد که منصرف به سرقفلی باشد. در این صورت از شمول ماده واحده خارج است ولی چنانچه مبلغ آن در حدی باشد که بتوان عنوان سرقفلی بر آن اطلاق نمود در این صورت از شمول ماده واحده خارج است. حال اگر چک تودیع شده در قرارداد خالی از وجه باشد و فقط به عنوان تضمینی برای تخلیه داده شود سرقفلی تلقی نخواهد شد، چه شماره و مشخصات چک در قرارداد ذکر شده باشد و یا اینکه شهادت شهود یا سایر قرائن بتوان وجود آن را اثبات نمود.

عباس شفیعی وکیل پایه یک مشهد

اما اگر چک دارای وجه باشد و در قرارداد نیز وجود آن و مبلغ مندرج در آن تصریح گردد، دلیلی در انصراف از حالت سرقفلی وجود نداشته باشد و قرائنی نیز بر این انصراف دلالت ننماید، ماده واحده خارج می گردد.

اگرچه موجر چک را برای وصول به اجرا نگذاشته باشد، لذا سرقفلی تلقی خواهد شد و از شمول در صورت خروج از شمول ماده واحده مدعی باید برای تخلیه به دادگاه مراجعه کند و دیگر نمی تواند از دوایر اجرای ثبت برای تخلیه کمک گیرد و دادگاه نیز موظف است بدواً به ادعای پرداخت سرقفلی به میزان آن رسیدگی نموده و سپس حکم به تخلیه صادر نماید.

ماده واحده بر کلیه اماکن استیجاری حاکم است و دلیلی که بتوان آن را به اماکن تجاری تخصیص داد وجود ندارد و تنها مصوبه مجمع تشخیص مصلحت نظام فقط در خصوص حق کسب یا پیشه یا تجارت اماکن تجاری است و دلالتی بر انصراف ماده واحده به اماکن تجاری ندارد اما در هر حال در شمول ماده واحده بر اماکن تجاری شبهه ای وجود ندارد.

نظر به آمره بودن قوانین و مقررات پیرامون اجاره و اینکه با نظم عمومی ارتباط تنگاتنگی دارد و قانونگذار نیز همیشه در طول تاریخ تقنینی کشور در این امر مداخله داشته و اعمال حاکمیت نموده است. آنچه را که قانونگذار در مواد ۱ و ۳۰ قانون اجاره ۱۳۵۶ و یا سایر قوانین از حیث فرار قانونی یا ارائه تمهیداتی را که سبب عدم شمول رابطه طرفین و فرار از عنوان اجاره ذکر نموده اند در خصوص ماده واحده ۱۳۶۵ نیز جاری است. یعنی هر رابطه ای که به منظور واقعی اجاره ایجاد گردد، مشمول عنوان اجاره می باشد.

اگر رابطه استیجاری طرفین با سند رسمی بود و سایر شرایط شمول ماده واحده موجود باشد ولی رابطه تمدیدی آنان با سند عادی صورت گیرد، در این صورت با صراحتی که ماده واحده دارد، از شمول ماده واحده خارج می گردد. زیرا سند رسمی در این قانون موضوعیت دارد و با توافق آنان به موجب سند عادی و به این دلیل که این قانون نیز خود استثنایی است و استثناء را باید در قدر متیقن و آنچه را که صریح نظر قانونگذار است تفسیر نمود.

 

چنانچه با انقضاء مدت رابطه استیجاری موضوع ماده واحده، طرفین تمدید آن را به سکوت واگذار نمایند و موجر برای تخلیه محل اقدامی ننماید و موافقتی نیز به مستاجر اعلام ندارد، در این صورت آخرین اراده موجر همان قرارداد اجاره ای است که مستند ماده واحده است. یعنی با شمول در ماده واحده موجر میتواند محل را تخلیه نماید.

ولی اگر طرفین بطور شفاهی به تمدید رابطه اجاره تراضی نمایند،  از انجایی که در قانون آن تصریح دارد و در ماده واحده ۱۳۶۵ نیز قانونگذار به توافق طرفین اشاره دارد و اطلاق آن شامل توافق شفاهی نیز می گردد. لذا با تلقی آن به عنوان تمدید رابطه استیجاری، باید فرض شد. ولی ماده واحده بر رابطه استیجاری اولیه در این حالت مشمول قانون اجاره ۱۳۵۶ می گردد و تنها بر دادگاه صالح به رسیدگی به دعوی تخلیه است.

توافق شفاهی با حالت سکوت طرفین فرق دارد. زیرا سکوت آنان پس از انقضای مدت اجاره و با لحاظ کامل بودن شرایط اجرای ماده واحده، در راستای تداوم یا تمدید رابطه استیجاری اقدامی صورت نمی گیرد. یعنی در اراده آنان و یا شکل و ظاهر رابطه، آنها از حیث رسمی به بودن سند اجاره تغییری حاصل نمی شود.

برابر ماده واحده، در صورت جمع شرایط چهارگانه، دوایر ثبتی میتوانند محل را حسب درخواست موجر تخلیه نمایند در غیر این صورت صلاحیتی برای آنها وجود ندارد. این صلاحیت خاص است که قیود ماده واحده باید اجرا گردد. از طرفی برابر ماده ۱۴ قانون اجاره ۱۳۵۶ رسیدگی به دعوی تخلیه در صلاحیت دادگاه است، صرف نظر از این دادگستری مرجع است. اگر در قوانین خاص و به جهت مصالح بخصوصی به مراجعی صلاحیت اعطاء گردیده است، نافی صلاحیت عام دادگستری و اختیار ذینفع در مراجعه به دادگاه و دادگستری و استیفای حقوق خویش نمی باشد، مگر اینکه در خود قانون ترتیب دیگری ایجاد شده باشد.

در ادامه بخوانید: موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره

رأی وحدت رویه شماره ۶۱۸ – ۱۳۷۶/۶/۱۸ هیئت عمومی دیوان عالی کشور نیز در مقام بیان این اصل است. یعنی؛ اصل در صلاحیت عام دادگستری است و حکم ماده ۹۲ قانون ثبت و املاک مبنی بر اینکه مدلول کلیه اسناد رسمی راجع به دیون و سایر اموال منقول را بدون حکمی از محاکم دادگستری میتوان به حیطه اجرا گذاشت. در واقع امتیازی است که قانونگذار بنا به مصالحی برای اسناد تجاری ایجاد نموده است. بدین جهت با فرض شمول ماده واحده بر رابطه تجاری طرفین موجر میتواند به دادگاه برای تخلیه مراجعه نماید.

مسئله ای که باید به آن توجه داشت چگونگی صلاحیت دوایر ثبتی است. به موجب ماده واحده همچنان که دوایر ثبتی میتوانند در اجرای ماده ۹۲ قانون ثبت اسناد اجرا بگذارند و در این موارد نیازی به تجویز دادگاه نیست. قانونگذار به آنها در خصوص محل تجاری نیز اذن داده است در حالی که در قانون اجاره ۱۳۵۶ صرف نظر از اینکه موارد تخلیه به گونه ای احصاء شده است مسئله مرجع صالح برای تخلیه نیز مصرفی گردید. یعنی موجر در مواردی که مجاز طرح دعوی تخلیه است باید به دادگاه مراجعه کند.

شما همراهان گرامی می توانید از طریق شماره های موجود در سایت ( ۰۹۱۵۲۰۳۲۰۰۲ یا ۰۵۱۳۷۶۷۰۱۸۱ ) با عباس شفیعی وکیل مشهد در تماس باشید.

تلقی قانونگذار از ماده واحده و شیوه برخورد آن شبیه قانونگذار اجاره ۱۳۷۶ است. زیرا در این قانون نیز برابر ماده ۳ (اجاره (۱۳۵۶) آن دوایر ثبتی مجاز به تخلیه می باشند. اما فرق این دو قانون با قانون اجاره ۱۳۵۶ در این است که نحوه محاسبه حق کسب یا پیشه یا تجارت با سرقفلی و نرخ عادله آن فرق دارد. در سرقفلی با لحاظ شاخص نرخ تورم و فرمول محاسبه آن اصولاً هر مقامی توان محاسبه را دارد و نیازی به ارجاع امر به کارشناس نیست. ولی در قانون اجاره ۱۳۵۶ عوامل عدیده ای دخالت دارند که حسب مورد با یکدیگر فرق دارند.

حال با تصویب ماده واحده مجمع تشخیص مصلحت نظام و با تکلیفی که محاکم در تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت دارند و حتی بدون درخواست مستأجر نیز باید تکلیف این حق را تعیین نمایند و قبل از تخلیه نیز باید این مبلغ توسط دایره اجرا از موجر وصول گردد چه می شود؟

وکیل حقوقی پایه یک مشهد

از یک سو حکم قانونگذار در اختیار موجر در مراجعه به دوایر اجرای ثبت صریح است. از طرف دیگر، تکلیف موجر در پرداخت این حق قبل از اجرای حکم تخلیه است که با مصوبه مجمع از حیث حق کسب یا پیشه یا تجارت قانون اجاره ۱۳۵۶ و قواعد شکلی آن حاکم است.

همانگونه که قبلا نیز گفته شد امر تخلیه و نیز تعیین حق کسب یا پیشه یا تجارت امری قضایی است و تبعات اجتماعی فراوانی را بدنبال خواهد داشت و باید از شکل یک رسیدگی اداری خارج گردد. لذا نمیتوان تصور نمود که اجرای حکم تخلیه توسط دوایر اجرای ثبتی انجام گیرد و مستأجر مجبور باشد برای وصول حق کسب یا پیشه یا تجارت خویش به دادگاه مراجعه نماید. زیرا دوایر ثبتی دارای صلاحیت خاص می باشند و نمی توانند در خصوص این حق اتخاذ تصمیم نمایند.

قانونگذار در ماده ۱۴ ( روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ ) و در موارد ۹ گانه، حسب مورد صدور حکم فسخ و یا تخلیه را متعاقب درخواست موجر برای دادگاه برشمرد که ظاهر امر حکایت از اختیار دادگاه در فسخ اجاره و یا تخلیه محل حسب مورد است. اما در قسمت دوم ماده اعلام نمود؛ «دادگاه ضمن حکم فسخ اجاره، دستور تخلیه مورد اجاره را صادر می نماید در حالی که بین فسخ و آثار آن، میزان اختیار و تکلیف موجر در اعلام فسخ و اختیار دادگاه در رسیدگی و تنفیذ آن و نیز اختیار دادگاه در مقام تخلیه فرق است.

فسخ ایقاعی است از ایقاعات که دارای خصوصیات ذیل است.

1. اثر عقد معین یا ایقاع معین را از بین برده و به حالت زمان حدوث عقد یا ایقاع در حدود امکان و قدرت) برمی گرداند. این اختلاف هست که فسخ از حین وقوع عقد مؤثر است. (در عقود و به تبع در ایقاعات (نیز یا از حین ،فسخ ثمره اختلاف در نمائات حادث بین عقود و ایقاع و زمان فسخ ظاهر میشود نظر راجع این است که فسخ از این عقد مؤثر است.
2. فسخ اختصاصی به عقود ندارد. به همین جهت فقهاء رجوع در عده را فسخ طلاق نامیده اند و طلاق از ایقاعات است.
3. طلاق و بذل مدت را با وجود شباهت به فسخ از تحت ماهیت فسخ خارج کرده اند. همین جهت در باب طلاق بین فسخ و طلاق و بذل مدت فرق نهاده اند.
4. برگشت آثار عقد توسط فسخ باید بوسیله یک طرف عقد باشد و اگر به توافق طرفین این کار بشود، آن را اقاله نامند نه فسخ و اسم دیگر اقاله، تفاسخ است.
5. انحلال عقد یا ایقاع از طریق ،فسخ بدست یکی از متعاقدین در عقود) و یا ایقاع کننده است. اگر این انحلال قهری و به حکم قانون باشد آن را انفساخ گویند. فسخ یکی از اسباب سقوط تعهدات است مانند انفساخ و طلاق و بذل مدت. بنابراین اسباب سقوط تعهدات منحصر به آنچه که در ماده ۲۶۴ قانون مدنی گفته شده نیست. فسخ عبارتست از ازاله اثر یک عمل حقوقی (یعنی عقد یا ایقاع) به عمل حقوقی دیگر. در اصطلاح حقوقی فسخ عبارتست از پایان دادن به هستی حقوقی قرارداد بوسیله یکی از دو طرف یا شخص ثالث.

فسخ یکی از اسباب سقوط تعهدات است که توسط یکی از طرفین یا توسط شخص ثالثی به موجب قرارداد و یا در یکی از موارد قانونی به هدف بر هم زدن اثر حقوقی عقد یا قرارداد اعمال می گردد. فسخ در زمره اعمال حقوقی بوده و ایقاع است در فسخ شرایط عمومی قراردادها از جمله اهلیت، قصد و رضا و غیره لازم است. اثر فسخ ناظر به آینده است. یعنی به گذشته اثری ندارد ولی با اعمال فسخ آثار قرار داد از بین رفته و عوضین به مالک قبل از عقد برمی گردد. یعنی عین مستأجره و منافع آن به موجر برمی گردد و مستأجر دیگر تکلیفی در پرداخت مال الاجاره ندارد.

« زمینه و مقتضی ایجاد حق فسخ در همه خیارات با عقد فراهم می آید. زیرا حکم مربوط خیار همراه با عقد است. این مقتضی شرایطی لازم دارد که تبدیل به سبب کامل شود. شرایط تحقق و کمال سبب گاه در زمان انعقاد قرارداد موجود است هر چند که صاحب خیار یا دو طرف آگاه از آن نباشند: مانند اینکه کالای مورد معامله در زمان تراضی عیب پنهانی دارد، یا بین دو عوض تعادلی که مرسوم در آن سنخ از قراردادهاست وجود ندارد ولی مغبون نمیداند که بهای واقعی چه اندازه است. لیکن، گاه آن شرایط بعد از عقد فراهم می آید و حق را بوجود می آورد. مانند خیار تأخیر که در نتیجه تخلف خریدار از پرداختن ثمن و سه روز پس از بیع تحقق می یابد (م ۴۰۲ ق.م.) و خیار تفلیس که نتیجه ورشکستگی و ناتوانی در پرداخت ثمن است. (م. ۳۸ ق.م.) بنابراین خیارات را به اعتبار زمان تحقق سبب آنها به دو گروه میتوان تقسیم کرد:

• خیاری که از آغاز عقد وجود دارد هر چند که صاحب ،ان آگاه نباشد و مدتها بعد از آن استفاده کند.
• خیاری که معلق به وجود شرایطی است که بعد از عقد و در جریان اجرای آن واقع می شود بر دو گروه منجر و معلق میتوان خیاری را افزود که از آغاز تراضی وجود دارد ولی مؤجل است. یعنی اجرای آن باید مدتی پس از عقد صورت پذیرد مانند خیار شرط برای مدتی که شش ماه بعد از وقوع قرارداد شروع می شود.

عباس شفیعی وکیل مشهد

فسخ ماده ۱۴ قانون اجاره ۱۳۵۶ در واقع در هنگام عقد وجود ندارد و بعد از عقد ایجاد شده و حق را بوجود می آورد. زیرا تمامی بندهای ۹ گانه ماده مذکور پس از وقوع عقد عارض می گردد. یعنی بر اثر ارتکاب هر یک از تخلفات توسط مستأجر موجر مختار خواهد بود که تخلیه ید مستأجر را از دادگاه خواستار گردد. به عنوان مثال قانونگذار در بند ۱ ماده ۱۴ قانون موصوف انتقال به غیر را در اماکن مسکونی لحاظ نموده و از موارد فسخ و تخلیه اعلام داشت است. اگرچه با تصویب قانون موجر و مستأجر ۱۳۶۲ اماکن استیجاری مسکونی از شمول قانون اجاره ۱۳۵۶ خارج شدT با این وصف ماده ۱۵ قانون مذکور میگوید از تاریخ تصویب این قانون، اجاره محلهایی که برای سکونت واگذار می شود، تابع مقررات مدنی و این قانون و شرایط مقرر بین طرفین است. لذا از تاریخ تصویب این قانون اجاره اماکن مسکونی مشمول قانون اجاره ۱۳۶۲ قانون مدنی و شرایط مقرر بین طرفین است. البته قانون گذار اجاره ۱۳۵۶ در بند ۶ ماده ۲ اعلام داشت واحدهای مسکونی که پس از اجرای این قانون به اجاره واگذار می گردد، از شمول مقررات این قانون خارج است.

۳-۵۷- دایره شمول قانون اجاره ۱۳۵۶ بر چه اماکنی است و فلسفه بند ۱ ماده ۱۴ چیست و اماکن مسکونی که پس از تصویب این قانون به اجازه واگذار می شوند، مشمول کدام قانون است؟

قدر مسلم این است که قانون اجاره ۱۳۵۶ بر اماکن تجاری حاکم است خواه ماهیتاً تجاری باشند و یا اینکه با توافق طرفین برای مشاغل تجاری به اجاره واگذار شوند و یا توسط مقامات دولتی و با طی تشریفات قانونی و پرداخت عوارض از مسکونی به تجاری تغییر ماهیت داده شوند. در هر حال با توجه به ماده ۱۵ قانون اجاره ۱۳۶۲، قانون اجاره ۱۳۵۶ در اماکن مسکونی حاکمیتی ندارد.

از آنجایی که این قانون برای نظم دادن و یک پارچه نمودن قوانین حاکم بر اماکن استیجاری وضع و اجرا شده است. لذا اماکن استیجاری مسکونی و تجاری که تا این تاریخ به اجاره رفته بودند مشمول این قانون شدند. اما در هر حال قانون مذکور بر اماکن تجاری قبل و بعد از خود حاکمیت بلامنازع دارد و تا تصویب قانون اجاره ۱۳۷۶ شبه هایی در این حاکمیت وجود نداشت. البته در راستای نفی حاکمیت این قانون اجاره ۱۳۵۶ اقداماتی صورت گرفت که توان نفی یا مقابله با آن را نداشت و مثال بارز آن قانون الحاق یک ۱۵ آبان ماه ۱۳۶۵ می باشد.

اماکنی که از تصویب قانون اجاره ۱۳۵۶ در خصوص محل های مسکونی به اجاره واگذار شده تا سال ۱۳۶۲ به جز قانون مدنی قانون دیگری وجود نداشت و قانون اجاره ۱۳۵۶ نیز از خود نفی صلاحیت نمود و از سویی قانون مدنی به عنوان قانون عام حاکم بر این روابط است، قانون اجاره ۱۳۶۲ نیز این حاکمیت را قبول نمود. لذا قانونگذار در ماده ۱ قانون اخیر میگوید: « اماکنی که برای سکنی با تراضی با موجر به عنوان اجاره یا صلح منافع و یا هر عنوان دیگری به منظور اجاره به تصرف متصرف داده شده یا بشود، اعم از اینکه سند رسمی یا عادی تنظیم شده یا نشده باشد، مشمول مقررات این قانون است ». لذا این قانون بر اماکن استیجاری مسکونی که پس از قانون اجاره ۱۳۵۶ به اجاره رفته، حاکم است. همانگونه که قانون مدنی به بطور خاص بر قانون اجاره ۱۳۶۲ و اجاره ۱۳۷۶ و بر قانون اجاره ۱۳۵۶ به عنوان قانونی تکمیلی حاکمیت دارد.

۴-۵۷- وجوه افتراق مواد ۱۲ و ۱۴ قانون اجاره ۱۳۵۶

در بند ۲ ماده ۱۴ مقررات اجاره ۱۳۵۶ نیز قانونگذار به بحث انتقال به غیر در اماکن تجاری پرداخته و از مواردی است که به علت تخلف مستأجر از شروط قراردادی برای موجر حق فسخ ایجاد می شود. بین مواد ۱۲ و ۱۴ قانون اجاره ۱۳۵۶ وجوه افتراق قابل توجهی وجود دارد.

در ادامه بخوانید: موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره

الف) در بند ۱( ماده۱۴ قانون اجاره ۱۳۵۶) قانونگذار اعلام نمود؛ در صورتی که عین مستأجره با اوصافی که در اجاره نامه قید شده منطبق نباشد، با رعایت ماده ۴۱۵ قانون مدنی یعنی در عقد به شرایطی در عین مستأجره اشاره شود یا مبنای تراضی و توافق طرفین باشد. اگرچه در عقد صریح نباشد که به شروط تبانی یا بنایی معروف است ولی در هنگام تحویل منطبق با شرایط مندرج در اجاه نامه نباشد در این صورت مستأجر حق فسخ دارد و میتواند اعمال این حق را از دادگاه بخواهد. البته قانونگذار در این ماده از شیوه معمول تقنینی در باب فسخ دور شده است. زیرا براساس دکترین و رویه قضایی و شیوه معمول قانون مدنی، فسخ توسط مستاجر اعمال و اعلام می شود و تنها برای رسمیت بخشیدن به آن به دادگاه رجوع می نماید. یعنی برای استفاده از قوای اجرایی از دادگاه کمک می گیرد در حالی که در این ماده اعلام شد، مستأجر میتواند فسخ اجاره را از دادگاه بخواهد در حالی که دادگاه فسخ نمی نماید. یعنی فسخ اعمال شده توسط مستأجر را پس از بررسی به رسمیت می شناسد.

وکیل متخصص ملکی مشهد

نتیجه اینکه عناصر و سبب فسخ در هنگام عقد و در مقام تحویل عین مستاجره موجود است، از تخلفات موضوع این قانون حادث می گردد و مقتضای فسخ ایجاد می شود. اسباب فسخ و زمینه آن پس از وقوع عقد و برقراری رابطه استیجاری به علت ارتکاب یکی ماده ۱۲( قانون اجاره ۱۳۵۶) برای مستاجر وضع شده است. قانونگذار برای حفظ حقوق مستأجر با شرایط پنجگانه ای که اعلام داشت، سعی نمود از حقوق وی دفاع کند. در حالی که در ارتکاب توسط مستاجر به نفع موجر حق فسخ و تخلیه ایجاد می شود.

ماده ۱۴ همین قانون، شرایط به نفع موجر است و تخلفاتی که در قانون پیش بینی شده در صورت ارتکاب توسط مستاجر به نفع موجر حق فسخ و تخلیه ایجاد می شود.

ب) فرق دیگر دو ماده وجود حق فسخ برای مستاجر موضوع ماده ۱۲ است. زیرا در ماده ۱۴ که قانونگذار فسخ و تخلیه را پیش بینی نموده، فرض کرد که مستأجر پس از مراجعه با اعلام موجر و متعاقب تخلف وی، حاضر به تخلیه و تحویل محل نیست، به همین سبب تخلیه را متعاقب فسخ اضافه نموده است تا با استفاده از قوای اجرایی به کمک موجر بیاید. ولی در ماده ۱۲ مقررات اجاره (۱۳۵۶) چون خود مستأجر فسخ را اعمال می نماید، نیازی به تخلیه نبوده و مداخله قوای اجرایی نیز ضرورتی ندارد. لذا توجهی به تخلیه نیز نمی شود.

تخلیه به موجب آنچه را که قانون مدنی و دکترین اعلام داشت، در مواردی است که توافق طرفین تفاسخ یا (اقاله و یا انقضای مدت یا انحلال غیرارادی عقد (انفساخ) و یا شرایط دیگری به جز فسخ، رخ می دهد.

وکیل متخصص حقوقی مشهد

چنانچه طرفین حسب تراضی با یکدیگر روابط خویش را که به موجب قرارداد اجاره ایجاد شده است اقاله نمایند که در اصطلاح حقوقی تفاسخ گفته می شود. چنانچه مستأجر از تخلیه محل خودداری نماید، در این صورت احکام غصب بر او بار شده و موجر می تواند با طرح دعوی تخلیه، رفع تصرف وی را خواستار گردد. البته در عنوان تخلیه در این مورد خاص، بحث است. چرا که از وقوع اقاله مستأجر تکلیف دارد که محل را تحویل موجر نماید و با استنکاف او احکام غصب تحمیل می شود. در این صورت عنوان دعوی خلع ید است. اما چون تصرف مستأجر ناشی از رابطه استیجاری بوده که اقاله شده است و با خودداری از رفع تصرف، طرح دعوى تحت عنوان تخلیه مناسب تر است.

مثال دیگر در بحث انقضای مدت است به روال از سپری شدن مدت قراردادی مستأجر مکلف به تحویل عین مستأجره می باشد. به نحوی که منافع عین آزاد شده و مالک (موجر) بتواند از آن استیفاء منفعت نماید. حال چنانچه به تصرفات خویش ارائه دهد و موجر راضی به این تصرف نباشد، ناچار است تخلیه ید وی را از معمول پس دادگاه مطالبه نماید.

حال با این وصف که قانونگذار در صدر ماده ۱۴ ( قانون اجاره ۱۳۵۶) حسب مورد به صدور حکم فسخ اجاره یا تخلیه اشاره دارد، ولی نتیجه این درخواست را فسخ اجاره و تخلیه میداند.

دیدیم که فسخ با تخلیه فرق دارد و نمیتوان از هر دو عنوان در یک عمل حقوقی استفاده نمود. اگرچه نتیجه فسخ، در واقع تخلیه محل نیز می باشد، ولی این دو با هم فرق دارند. زیرا بطور قهری نتیجه فسخ اعاده عوضین به مالک قبل از عقد است. پس نتیجه قهری فسخ، تخلیه محل توسط مستأجر است.

قانون در ذیل ماده به فسخ و تخلیه توجه دارد. دادگاه ها نیز در هنگام صدور حکم فسخ تخلیه را نیز موضوع حکم قرار می دهند. البته موجر در هنگام طرح دعوی و در ستون خواسته بیشتر به تخلیه توجه دارد و عنوان فسخ گاها نوشته نمی شود.

نتیجه اینکه اختیار فسخ با موجر است و اوست که فسخ را اعمال می نماید. یعنی با اراده درونی آن را واقع و با اعلام این اراده به طرف فسخ را محقق می نماید و تنها در جهت رسمیت بخشیدن به فسخ و اجرای حقوق ناشی از آن و کمک گرفتن از قوای اجرایی است که نیاز به تنفیذ قضایی دارد. به همین جهت حسب الزام قانونگذار مجبور به طرح دعوی است. لذا در مقام اعمال فسخ و ایجاد آن نیازی به مداخله محاکم نیست.

تکالیف دادگاه در رسیدگی به فسخ و اختیارات آن و نیز حصول شرایط و بررسی صحت سقم وقوع و اعلام فسخ به طرف است و تنها به همان جهتی رسیدگی می کند که طرف اعلام و رسیدگی خارج از این حد از اسباب نقض حکم است.

به نظر می رسد موردی که در این ماده اعمال فسخ در آن وجود دارد، حالتی است که موجب قرارداد از سوی طرفین در اجاره نامه بصورت تبانی یا بنایی و یا شرط صریح یا ضمنی حق فسخ در صورت انتقال پیشبینی و شرط شده باشد و یا اینکه به جهات دیگری و تحت هر علتی برای طرفین شرط فسخ ایجاد گردد.

۵-۵۷- عدم امکان تعمیر؛ فسخ یا بطلان

بند ۵ ماده مذکور در خصوص در معرض خرابی قرار گرفتن محل سکنی است به نحوی که قابل تعمیر نباشد؛ یعنی قابلیت انتفاع قراردادی را که منظور طرفین از عقد بوده را از دست داده است و دیگر جهتی برای در این حالت عقد از تاریخ حدوث یا در معرض خرابی واقع شدن منفسخ است. فسخ یا تخلیه وجود ندارد و حالت غیرارادی در انحلال عقد و پایان دادن به رابطه استیجاری ایجاد گردیده که نیاز به اعمال اراده وجود ندارد.

م. ۴۸۱ ق.م. میگوید: «هرگاه عین مستأجره بواسطه عیب از قابلیت انتفاع خارج شده و نتوان رفع عیب نمود اجاره باطل می شود.» یعنی خارج شدن از قابلیت انتفاع و عدم امکان رفع عیب از اسباب بطلان اجاره تلقی می شود.

به نظر حکم هر دو ماده با اندکی تغییر لحن قانونگذار، یکسان است. لازم به ذکر است نتیجه عدم تعمیر در بند ۵ ماده ۱۴ قانون اجاره (۱۳۵۶ خروج از قابلیت انتفاع است و این نتیجه توسط قانونگذار فرض شده است. به همین جهت امکان فسخ یا تخلیه را اعلام داشته ولی در ماده ۴۸۱ مستأجره خصوصیت خویش را از دست داده است و از قابلیت انتقاع خارج شده، اما ادامه می گوید «نتوان رفع عیب نمود که هدف قانونگذار با بیان این قید آن است که در خروج از قابلیت انتفاع جازم نیست. زیرا اگر رفع عیب گردد، دیگر خروج از قابلیت انتفاع وجهی ندارد. » پس نتیجه هر دو حکم واحد است. منتهی در ماده ۱۴ (قانون اجاره ۱۳۵۶) عنوان فسخ را انتخاب نموده ولی در ماده ۴۸۱ به جای انفساخ یا منفسخ عنوان باطل می شود انتخاب گردید، اما بار حقوقی هر دو ماده یکسان و مشترک است.

وکیل متخصص دعاوی مستاجر و موجر

به هر حال مواد اعلامی در ماده ۱۴ قانون اجاره (۱۳۵۶ به جز در بندهای یک و دو به تخلیه نزدیک تر است. یعنی بدون تمسک یا اعمال فسخ، پایان بخشیدن به رابطه استیجاری میسر است و اصولاً چه نیازی به پایان دادن به قرارداد در قالبهای سنتی وجود دارد.

اگر برای تخلیه ضرورت مراجعه به دادگاه وجود دارد که ماده ۱۴ (قانون اجاره ۱۳۵۶) البته به این امر تاکید دارد و حق مکتسب نیز پس از ایجاد به علت ارتکاب هر یک از تخلفات مذکور ثابت میماند و مرور زمان نیز مسقط این حق نمی باشد و با دریافت اجاره بها و یا سکوت در برابر تخلف مستأجر در هر یک از موارد دلیل بر رضای موجر به عمل مستأجر نمی باشد، پس اعمال فسخ چه اثری دارد. زیرا فسخ فقط اعلام اراده صاحب آن برای بر هم زدن عمل حقوقی انجام شده است که دادگاه نیز میتواند انجام دهد که البته تا زمانی که به صحت و سقم وقوع اعمال آن رسیدگی نکند حکم به فسخ اجاره نخواهد داد. لذا اگر فسخ به تنفیذ دادگاه نیاز دارد ضرورت اعمال آن توسط موجر یا مستأجر جهت مورد چیست و چرا نتوان بدواً با اعلام به دادگاه و درخواست رسیدگی از این طریق اعمال کرد به نحوی که نیاز به اعمال فسخ قبل از تقدیم دادخواست نباشد. به هر حال این یک بحث نظری است و قوانین اجاره امری بوده و مربوط به نظم عمومی است.

« فسخ قرارداد نسبت به آینده انجام می شود و در گذشته اثر ندارد. قرارداد را در روابط دو طرف حذف نمی کند و تنها نسبت به آینده پایان می بخشد. نفوذ گذشته قرارداد و انحلال به آینده آن در عقود مستمر مانند (اجاره) نمایان است. چنانکه اگر عقد اجاره ای که به مدت ده سال منعقد از سه سال اقاله شود، تراضی دو طرف اجاره را در نصف سال آینده بی اثر می کند. لیکن وصف تصرف مستأجر در سه سال گذشته را تغییر نمی دهد و شرایط انتفاع و عوض آن را شده است پس دگرگون نمی سازد.»

در ادامه بخوانید: موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره

فسخ روابط طرفین را که به موجب قرارداد ایجاد شده بود به یکباره از بین نمی رود و بلکه این رابطه با انجام کلیه تکالیفی که این دو نسبت به یکدیگر دارند، به اتمام می رسد. در این تکلیف هر دو به موجب قانون باید به وظیفه خویش عمل نموده و فسخ عقد را به اجرا گذاشته، موجر حقوق قانونی مستأجر را بپردازد و مستأجر نیز از محل اجاره دست بکشد و تا حدی که به حقوق اشخاص ثالث صدمه ای نزند اعاده وضع نمایند. البته همچنان که گفته شد اثر فسخ ناظر به آینده است و به گذشته اثری ندارد.

۵۷-۶- تعهد پس از بهم خوردن عقد و آثار آن

«فرض مسئله این است که در معامله ای دو عوض مبادله می شود و آنگاه بر مبنای یکی از خیارها بر هم می خورد. مورد معامله در تصرف طرفی است که در نتیجه عقد، مالک شده و اکنون باید آنرا به صاحب پیشین بازگرداند. در این فرض اگر آسیبی به مال برسد، چه باید کرد؟ بیگمان، در صورت اتلاف یا تسبیب او ضامن است و قواعد مربوط به ضمان قهری حکومت دارد. اما، اگر آفت خارجی باشد در رابطه حقوقی دو طرف چه اثری می کند؟

راه چاره در این است که به جای مقایسه وضع، خریدار با امین یا غاصب، به تحلیل مفاد التزام او پرداخته شود. چنانکه اشاره شد، هدف از قواعد فسخ این است که التزام های قراردادی را منحل و آثار آن را به جای خود باز گردانده، پس آنچه را بر عهده دو طرف مینهد همان التزام ها در جهت معکوس است. از سویی دیگر می دانیم که تعهدهای قراردادی، به ویژه در تملیک از سنخ تعهدهای به نتیجه است. یعنی عدم انجام آن سبب ضمان می شود، مگر اینکه متعهد ثابت کند قاهره مانع از اجرای تعهد شده است. التزام به بازگرداندن مبیع نیز همین طبیعت را دارد. اگر انجام نشود مسئولیت مثل یا قیمت را به بار می آورد، ولی اثبات مانع خارجی و مقاومت ناپذیر نشان می دهد که مسئول عدم اجرای تعهد او نبوده است.»

عباس شفیعی وکیل خوب مشهد

توجه به این مطلب ضروری است که در کلیه موارد و بندهای مختلف ماده ۱۴ قانون اجاره ۱۳۵۶، هیچگونه حق کسب یا پیشه یا تجارتی به مستأجر تعلق نمی گیرد. یعنی با تخلفی که انجام می دهد، در واقع علیه خود اقدام نموده است؛ زیرا فرض می شود که همه اشخاص عالم به قانون می باشند و چون قانون اجاره ۱۳۵۶ برای مستاجری که در محل تصرف داشته حق کسب یا پیشه یا تجارت لحاظ نموده، ولی با علم به این حق عاملاً نسبت به تکالیفی که بر عهده داشت، اقدامی نمی نماید. نتیجتا اگر ترک فعل کند، در این صورت حقوق وی از دست می رود و موجر بدون پرداخت وجه یا مالی موفق به تخلیه محل تجاری می گردد. بندهای ۱ و ۲ و ۶ و ۷ ماده ۱۴ قانون اجاره ۱۳۵۶ اقدام مستاجر از نوع ارتکاب فعل است و بند ۸ این ماده شامل فعل و ترک فعل است که به تعدی و تفریط معروف است. بند ۹ آن ترک فعل است و بندهای ۳ و ۴ به موجب توافق و قرارداد طرفین برای موجر ایجاد می‌شود. لذا فعل یا ترک فعل مستاجر به منزله اقدام علیه خود است و ضمانت اجرای آن حسب مورد فسخ و تخلیه به درخواست موجر است.

۵۷-۷-تخلف عمد یا قصور و تقصیر

بحث است که آیا در تحقق فسخ و یا تخلیه برای موجر ارتکاب عمل توسط مستأجر، باید به عمد باشد و یا اینکه صرف ارتکاب آن توسط وی سبب سقوط حقوق او می شود و موجر را از پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت معاف می نماید. همچنین دادگاه نیز تکلیفی در این خصوص نخواهد داشت. یعنی آیا در ارتکاب عمل وجود تقصیر و یا قصور در انجام حقوق و تکالیف کافی است یا سوء نیت وی باید احراز گردد؟

به نظر می رسد در اقدام عمدی مستأجر بحثی نباشد. زیرا کسی که با علم و آگاهی از انجام وظایف قانونی یا قراردادی خویش خودداری می نماید و یا عملی را عمداً انجام می دهد، باید نتایج اعمال خویش را تحمل کند و سزای چنین متخلفی از دست دادن حق کسب یا پیشه یا تجارت خواهد بود.

مثلاً چنانچه مستأجری که به موجب قرارداد اجاره از داشتن حق انتقال محروم است و این محرومیت به صراحت در قرارداد وی ذکر گردیده است و اگر بخواهد منافع استیجاری محل تجاری را به دیگری منتقل نماید و یا اصولاً قصد واگذاری داشته باشد، می بایست قصد خویش را به موجر اطلاع دهد. لذا اگر موجر قصد پرداخت حق کسب یا پیشه یا تجارت مستأجر را داشته باشد، اعلام آمادگی می نماید که در صورت عدم وجود اختلاف، به توافق کارشناس تعیین و توسط موجر به مستأجر پرداخت می گردد. اما در صورت بروز اختلاف و یا عدم اعلام اراده از سوی موجر به درخواست مستأجر، دادگاه حکم تجویز انتقال منافع صادر خواهد کرد.

حال اگر مستأجر بدون رعایت این ترتیبات و عالماً و عامداً منافع محل تجاری را به دیگری منتقل نماید، در این صورت برابر بند ۲ ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶، حق درخواست تخلیه محل را خواهد داشت و نصف حق کسب یا … مستأجر نیز ساقط خواهد شد.

اما در فرض تقصیر و قصور بحث متفاوت است. زیرا قانونگذار وظایفی را بر گردن مستأجر تحمیل نموده است که ناشی از قرارداد نیز می باشد و در مقابل حقوقی نیز به موجب این قانون برای وی ایجاد شده است که گاهاً بر یکدیگر برابری ندارند. زیرا در این امر قانونی، مستأجر با پرداخت مبلغ ناچیزی به عنوان اجاره بها صاحب حق کسب یا پیشه یا تجارت می شود که عموماً مبلغی گزاف است در قبال این حقوق و تعهداتی که برای طرفین ایجاد شده است. نتیجه تخلف از تقصیر و یا بر قصور مستأجر نیز بسیار سنگین است که همان سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت است. بند ۹ ماده ۱۴ این قانون اشعار می دارد؛ در صورتیکه مستأجر در مهلت مقرر در ماده ۶ این قانون از پرداخت مال الاجاره یا اجرت المثل خودداری نماید، در این بند قانونگذار نه به تقصیر توجه دارد و نه در جایی از این قانون اشاره ای به قصور شده است و یا حتی قرینه ای از این حیث بدست نمی آید، ولی بلاتکلیفی که قانون گذار در پرداخت اجاره بهاء و یا سایر تعهداتی که مستأجر بار نموده است، به طور کلی به صرف انجام عمل توجه دارد و حتی به قوه قاهره نیز اشاره ای نداشت تا در مقام استنباط از احکام و یا حداقل وحدت ملاک بتواند قصور مستأجر را از موارد سلب مسئولیت وی دانست تا از سقوط حقوق وی جلوگیری گردد. از جهت دیگر انجام ندادن به تکالیف قانونی بیشتر به اقدام علیه خود شبیه است. زیرا این قانون فقط به الزامات قانونی طرفین توجه دارد و علت آن شاید استثنایی بودن باشد در هر حال تفکیک بین عمد و یا تقصیر و قصور فایده عملی ندارد و از تکالیف مستأجر نمی کاهد. ظاهراً نتیجه قهری عدم انجام و تکالیف توسط وی سقوط حقوق قانونی اوست.

۵۷-۸- اثر قوه قاهره در تعهدات قانونی و قراردادی موضوع قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶

در این قانون اشاره ای به قوه قاهره نشده است. علت این امر شاید تبعیت از قواعد کلی و عمومی قراردادها باشد. زیرا به موجب این قواعد هرجا که مسئولیتی بر عهده شخص باشد، به عنوان قاعده مستأجر باید تلاش مقتضی را در جهت انجام تکالیف قانونی یا قراردادی به کار بندد. یعنی در شرایط عادی هیچ امری وی را از انجام تقصیرات مبرا نمی سازد و عدم انجام تعهد و یا تاخیر در آن نه تنها هیچ توجیهی ندارد، بلکه سبب ایجاد مسئولیت در جبران خسارت چه از حیث عدم انجام و یا تاخیر در آن خواهد شد.

در بحث اجاره نیز قانونگذار نتیجه تخلف از تعهدات قانونی و قراردادی را جهت مورد فسخ یا تخلیه و نیز سقوط حق کسب یا پیشه یا تجارت داشته است.

اما بحث در حالتی است که شرایط حادث زمینه ای را ایجاد می نماید که به موجب آن مستأجر میتواند از سقوط حقوق خویش و نیز تخلیه جلوگیری نماید. حال سوال اینجاست که:

• اولاً قوه قاهره چیست؟
• آیا در قانون مدنی و یا قانون روابط موجر و مستأجر، قابلیت استناد دارد؟
• بر تکالیف مستأجر چه اثری میگذارد؟ آیا سبب جلوگیری از سقوط حقوق وی و تخلیه محل تجاری خواهد شد؟

عباس شفیعی وکیل حقوقی مشهد

قوه قاهره یا حادثه ناگهانی به عنوان یک اصل در قواعد کلی معاملات و قراردادها شمارش نشده است. قانون مدنی تنها به طور پراکنده به مصادیقی از آن اشاره نموده از جمله:

1. ماده ۳۸۷ قانون مدنی بیان می دارد که اگر مبیع قبل از تسلیم بدون تقصیر و اهمال از طرف بایع تلف شود بیع منفسخ و ثمن باید به مشتری مسترد گردد. یا در ماده ۱۳۱۲ قانون مدنی در بحث اعتبار شهادت و در بیان مواردی که شهادت دارای کاربرد می باشد، مقرر نموده احکام مذکور در فوق در موارد ذیل جاری نخواهد بود.
2. در مواردی که به واسطه حادثه گرفتن سند ممکن نیست از قبیل حریق و سیل و زلزله غرق کشتی که کسی مال خود را به دیگری سپرده و تحصیل سند برای صاحب مال در آن موضع ممکن نیست.
3. در صورتی که سند به واسطه حوادث غیر منتظره مفقود یا تلف شده باشد.
4. و نیز در مواد ۲۲۷ قانون مدنی متخلف از انجام تعهد وقتی محکوم به تادیه خسارت می شود که نتواند ثابت نماید که عدم انجام به واسطه علت خارجی بوده است که نمیتوان مربوط به او نمود.

ماده ۲۲۹ قانون مدنی:« اگر متعهد به واسطه حادثه که دفع آن خارج از حیطه اقتدار اوست نتواند از عهده تعهد خود دربیاید، محکوم به تادیه خسارت نخواهد بود.»

در ادامه بخوانید: موارد فسخ اجاره و تخلیه عین مستاجره

به موجب مواد مذکور قانونگذار به عدم امکان انجام تعهدات قانونی و یا قراردادی توجه داشته که گاهی سبب فقدان مطلق مسئولیت و گاهی سبب توجیه تاخیر در انجام آن است و در بحث اجاره به نظر می رسد. چون این رابطه دائمی فرض شده است، هیچ مانعی سبب برائت از انجام تکالیف نیست و تنها تاخیر در انجام تعهدات از سوی مستأجر است. اما تحت هیچ شرایطی تعهدات و به طور کلی ساقط نمی گردد. در روابط استیجاری موضوع قانون مدنی و یا سایر قوانینی که از این قانون پیروی می نماید نیز وضع به همین منوال است. منتهی باید توجه داشت که روابط استیجاری موضوع این قوانین موقت بوده و با انقضای مدت مرتفع می گردد. ولی چنانچه تکالیفی برای مستأجر تا قبل از وقوع قوه قاهره ایجاد شده در کلیه روابط استیجاری اعم از مدنی و تجاری به سبب قوت خویش باقی است و با حدوث این وقایع انجام تعهدات به تاخیر می افتد.

البته نمیتوان حکمی کلی بدست آورد و ادعا نمود که با وقوع حادثه و در هر مورد خاص تنها اجرای تکالیف به تأخیر می افتد. زیرا بر اساس بندهای ۹ گانه ماده ۱۴ قانون اجاره (۱۳۵۶) و نیز بندهای ۵ گانه ماده ۱۲ این قانون ( قانون اجاره ۱۳۵۶ ) حقوق و تکالیف هم به اعتبار ماهیت خود و هم نسبت به موجر یا مستأجر فرق دارد. زیرا مثلاً در پرداخت اجاره بها توسط مستاجر، حدوث قوه قاهره سبب تاخیر در پرداخت است و اثر آن عدم امکان تخلیه علیه مستأجر است. اما ماده ۱۲ آن قانون و از جمله در بند ۲ آن قانونگذار به حدوث عیب توجه دارد که از اسباب فسخ است و نیز سبب اتمام رابطه استیجاری می گردد.

در قانون روابط مالک و مستأجر مصوب ۱۳۳۹ قانونگذار در تبصره ۱ ماده ۵ آن اعلام میدارد « در کلیه موارد مذکور در این ماده هرگاه مستأجر یا قائم مقام قانونی او به جهت قوه قاهره بعد از مدتهای مقرر اجرت المسمّى یا اجرت المثل و یا وجوه دیگر را پرداخته باشد، دادگاه جهت مذبور را مورد رسیدگی قرار داده و در صورت احراز قوه قاهره از صدور حکم تخلیه خودداری خواهد نمود.»

این قانون اگرچه توسط قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ و با صریح ماده ۳۲ آن لغو گردید، اما نظر به سکوت قانون اجاره ۱۳۵۶ و نیز صراحت قانون مدنی و فقدان نصی که مانع استفاده از حکم فرس ماژور باشد، قابل استفاده بوده و حتی با صراحتی که قانون مدنی در موارد صدرالذکر اعلام داشت. اگرچه آن را به طور مستقل و به عنوان یک قاعده معرفی ننمود، با این وصف میتوان از حکم آن استفاده نمود و در کلیه مواردی که متعهد به موجب قرارداد یا قانون مکلف به انجام کاری است بهره گرفت.

۹-۵۷- وظیفه اثبات قوه قاهره

نظر به اینکه برابر قواعد عمومی بار اثبات ادعا بر دوش مدعی آن است و چون در این قانون باید در موارد خاص انجام دهد و علاوه از مواعد در راستای چگونگی انجام کار (مثلاً بند ۹ م. ۱۴ قانون اجاره ۱۳۵۶ ) نیز تکالیف وی را معلوم و روشن نموده است. لذا بار اثبات این ادعا که علت وجود قوه قاهره توان و یا فرصت کافی برای انجام به موقع تعهد خویش را نداشته است، با مستأجر خواهد بود. زیرا اوست که در این مورد خاص مدعی خلاف ظاهر است. وظیفه این است که می بایست مثلاً اجاره بها را به موجب قرارداد و یا با سکوت آن به حکم قانون سر وعده یا منتهی در مهلت قانونی به موجر پرداخت نماید و مراتب را به وسایل خاص ابلاغ نماید. حال با قصور در این اقدامات موجر تکالیفی در اثبات عدم وصول اجاره بها ندارد و از طرف دیگر مستأجر است که انجام به موقع تکلیف خویش را ادعا می کند. لذا باید انجام این تکالیف را ثابت کند و از جانب موجر طرح این ادعا که به موجب قرارداد خوانده، مستاجر وی است و علیرغم سپری شدن مدتی که مستاجر به موجب آن وظیفه داشته، اجاره بها را پرداخت نماید و از عهده تعهد خود بر نیامده است کفایت می نماید.

موجر نیز در مقام ادعا و در مقام انجام تعهدات قانونی و قراردادی خود وظیفه دارد آن را اثبات نماید. زیرا در هنگامی که مدعی با طرح دعوی، ادعایی خلاف ظاهر را مطرح می سازد و یا با انکار مستأجر روبرو می شود، چنانچه دلیلی به پیوست دادخواست ارائه نشده باشد، مثلاً در مقام حفظ دلیل مراتب تخلف مستأجر را از بند ۲ ماده با تامین دلیل حفظ نکرده باشد، دلایل دیگری نیز در پرونده ای وجود نداشته باشد که به کمک آن بتوان صدور رای نمود، یقیناً با فقدان ادله اثباتی دعوی او محکوم به بطلان است.

یا اینکه در جریان محاکمات و جلسات دادرسی خوانده در مقام دفاع دلیل ارائه نماید و یا ادعایی را طرح کند که در این حالت نیز خواهان مدعی خلاف آن باشد در این صورت باید دلیل نقض دفاع یا ادعای خوانده را ارائه نماید.

مشاوره رایگان با وکیل مشهد

۵۷-۱۰- آیا انقضای مدت در ماده ۱۴ قانون روابط موجر و مستأجر ۱۳۵۶ ضروری است.

به موجب صراحت ماده ۱۵ قانون اجاره ۱۳۵۶، موجر تنها زمانی میتواند تخلیه محل را در بندهای سه گانه این ماده خواستار گردد که مدت قرارداد اجاره سپری شده باشد. همچنان که در ماده مذکور اثبات میگردد بدون این شرط امکان تخلیه محل وجود نخواهد داشت. اما در ماده ۱۴ قانون مورد بحث قانونگذار هیچ اشاره ای به ضرورت سپری شدن مدت قراردادی ننمود. حال این سوال مطرح می شود که آیا در مدت قرارداد نیز میتوان فسخ و تخلیه محل را خواستار شد و یا اینکه ضرورتاً باید مدت قرارداد سپری شده باشد؟

در مقام پاسخ به این ادعا میتوان گفت که در فرض ماده ۱۵ همین قانون، قانونگذار به احترام مالکیت خواهان (موجر) و با لحاظ نیاز وی اجازه داده است که محل را با ارائه مستندات لازم تخلیه نماید و البته حقوق مستأجر را به طور کامل پرداخت کند.

بنابراین در مدت قرارداد که اراده آنان حاکم است، امکان تخلیه وجود ندارد اما در ماده ۱۴ مذکور بحث تخلف مستأجر است. اگر اراده طرفین بخصوص اراده خود مستاجر محترم است و این رعایت احترام از سوی موجر نیز واجب در این صورت خود مستأجر نیز باید به اراده خود و نیز اراده طرف مقابل احترام بگذارد حال که وی بدون لحاظ تعهدات قراردادی از انجام آن خودداری مینماید و یا در این راستا قاصر است صورت سپری شدن یا نشدن مدت قراردادی اهمیتی ندارد. مهم انجام تعهدات قراردادی وی آن را بجا نمی آورد، حقی که برای موجد ایجاد شده است تنها از این حیث است. بنابراین حق تخلیه و یا فسخ ایجاد شده در ماده ۱۴ این قانون ارتباطی به بحث انقضاء مدت قراردادی ندارد. لذا در فرضی که مدت قرارداد سپری نشده باشد نیز با ارتکاب هر یک از تخلفات موضوع ماده ۱۴ مقررات اجاره ۱۳۵۶) حقوق مستأجر یا به نصف تقلیل مییابد و یا ساقط می گردد.

۵۷-۱۱- آیا در ماده ۱۴ قانون اجاره (۱۳۵۶)، اعلام فسخ ضروری است؟

آنچه که مسلم است این است که برابر بند ۹ ماده ۱۴ ابلاغ اخطار دفترخانه تنظیم کننده سند در اجاره نامه های رسمی و یا ارسال و ابلاغ اظهارنامه در اجاره نامه های عادی از طرف موجر به است.

مرکز حقوقی محیا حق توس این افتخار را دارد که در کلیه دعاوی، امور شما را به‌ عهده گیرد.